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아파트 가격 폭락은 올까? 실제로 아파트 가격이 폭락할 것이라고 전망하는 사람들도 있고, 이 주제를 놓고 의견이 분분하다. 하지만, 아파트 가격 폭락은 쉽게 오지않을 것이라는 게 필자의 예상이다.

아파트 가격 폭락설은 어떤 근거로 생기는 것일까? 폭락설의 근거와 아파트 가격 폭락이 쉽게 오지 않는 이유를 알아보자.

2018~2019년 사이에 아파트 가격이 폭락할까요? 이런 질문을 하시는 분들이 있다.

아파트 시장의 침체기였던 2011~2012년 당시, 아파트 가격이 폭락하면서 보유하고 있던 아파트를 정리한 분들이 많았다. 몇 년이 흐른 지금, 그때 아파트를 매도한 사람들은 모두 후회하고 있다.

아파트 시장에는 더 오른다는 긍정론과 언젠가 내려간다는 부정론이 항상 공존한다. 이러한 긍정론, 부정론 논쟁과 함께 투자 수익을 기대하는 마음과 투자 손실에 대한 우려와 걱정 또한 투자자들의 마음 속에 공존하고 있다.

부동산 폭락설은 투자자들의 이런 불안한 심리를 파고든 것이다. 또한, 폭락설은 그럴듯한 근거를 지니고 있기 때문에 부동산 폭락설을 믿고 투자를 포기하거나, 보유하고 있는 아파트를 정리했다가 후회하는 분들을 주변에서 쉽게 찾아볼 수 있다.

시장 분위기가 침체해 있을 때는 말할 것도 없고, 부동산 시장 분위기가 좋을 때도 이렇게 가격 폭락에 대한 이야기가 나오고 있는 이유와 근거는 무엇일까?

아파트 가격이 크게 떨어질 수 있다는 아파트 가격 폭락설의 근거는 주로 두 가지다.

제2의 IMF가 온다는 경제 위기론과 현재 부동산가격이 소득대비 너무 높아서 더 오르기 힘들다는 고평가론이 그것이다.

경제 위기론은 우리나라의 내수경제가 좋지 않고, 분단국가라는 점, 반도체를 제외한 산업경쟁력이 떨어지고, 브렉시트(Brexit, 영국의 EU 탈퇴) 등 세계 경제의 불확실성이 커지고 있다는 상황을 전제로 한다.

미국의 금리 인상이 본격화되고 대북 리스크가 더 커지면, 국내에 들어와 있는 외국의 투자자본이 급속히 이탈하면서 제2의 IMF 경제위기가 올 수 있다는 것이다.

틀린 말은 아니지만 그렇다고 완전히 맞는 말이라 할 수도 없다.

3대 국제신용평가사 중 하나인 피치(Pitch)가 우리나라의 신용등급을 안정적인 AA-로 평가하면서 한반도 전쟁은 당장 일어나지 않을 것으로 전망한 것에서 보듯이, 미국, 중국, 러시아가 전면전을 원하지 않는 상황에서 남북 간 전쟁이 발생할 가능성은 작다.

미국의 금리 인상 역시 이미 예고된 부분이고 금리 인상을 하더라도 과거의 금리 인상 때처럼 단기간에 급격하게 올리기보다는 경제 상황에 따라 점진적인 인상이 예상된다.

과거 미국은 1985년 이후 네 번의 큰 금리 인상 시기가 있었는데 우려와 달리 우리나라 경제에는 큰 영향을 미치지 못했다.

외환보유액이 충분하고, 한·중 통화스와프 연장, 그리고, 무엇보다 분단국가인 우리나라에 투자수익을 얻기 위해 들어와 있는 외국의 투자자본이 미국의 금리 인상만으로 썰물처럼 빠져나갈 가능성은 낮다는 것을 고려하면, 경제위기론을 무시하고 너무 방심해서도 안 되지만 너무 겁먹을 필요도 없다.

또 하나의 근거인 고평가론은 아파트 가격이 지나치게 많이 올랐다, 소득은 오르지 않는데 너무 비싸다, 한마디로 ‘버블’이라는 관점에 근거한다.

가격이 비싸다, 싸다의 기준은 개개인의 상황이나 심리에 근거하는 부분도 무시할 수 없기에, 이런 아파트 가격 고평가론은 더 냉정하게 볼 필요가 있다.

우리나라의 주택가격이 높은지 낮은지를 비교 판단하기 위해서는 가구의 소득수준에 비교해 주택가격이 적정한지를 나타내는 지표인 ‘소득 대비 부동산 가격 비율’, PIR(Price to Income Ratio)을 다른 나라와 비교해볼 필요가 있다.

PIR은 소득을 몇 년 동안 모아야 집을 살 수 있는지를 나타내는 수치로, PIR이 10이면 10년 동안 소득을 모아야 집 한 채를 살 수 있다는 의미다.

세계 국가와 도시의 비교 통계 정보를 제공하는 ‘NUMBEO’의 2017년 자료에 따르면, 서울의 PIR은 17.4로 280개 도시 중 34위를 기록했다.

개인의 소득 격차와 각 지역별 주택 상황에 따라 차이는 있겠지만, 평균적으로 17년 4개월 동안 소득을 모아야 서울에 집 한 채를 살 수 있다는 것이다.

집 한 채를 사기 위해 가장 오랫동안 소득을 모아야 하는 도시 1위는 중국의 베이징으로 PIR이 42.2나 되었고, 2위 중국 선진 39.42, 3위 홍콩 38.92, 4위 상하이 37.33으로 1~4위 모두 중국이 차지했다.

그 외 베트남 하노이, 영국 런던, 싱가포르, 이탈리아 로마, 대만 타이베이, 일본 도쿄 등이 PIR로 봤을 때 서울보다 집 사기 어려운 도시들이다.

280개 도시 중 34위인 서울 집값은 개인의 가치관과 상황에 따라 비싸다고 느껴질 수도 있지만, 과도하게 높거나 위험한 수준이라고 할 수는 없다.

아파트 가격이 체감상 비싼 것은 사실이다.

이는 아파트 가격 고평가론을 주장하는 이들이 내세우는 중요한 근거 중 하나다.

하지만 내 집 마련이 어려운 건 비단 지금의 문제만은 아니다. 10년 전에도 비싸다고 난리였고 20년 전 IMF 시절에는 이제는 부동산 시대는 끝났다는 말이 공공연히 돌았다.

그렇다면, 과연 주택 가격은 실제로 많이 오른 것일까?

아래와 같이 지난 30년간 전국주택 매매 가격과 강남아파트 매매 가격 지수를 물가 상승률과 비교해보면 폭락설은 성립하지 않음을 알 수 있다.

전국 주택 가격 지수는 소비자 물가보다 오히려 낮은 수준이고 강남 아파트 매매 가격은 높은 수준이긴 하지만, 우리나라의 수도 서울에서 가장 부촌인 강남의 주택가격이 높은 것이 이상한 것은 아니다.

물론 1997~1998년 IMF 경제 위기와 2008~2009년 금융위기 시절에는 일시적인 폭락이 있긴 했지만, 결국 위기를 극복한 후 다시 정상화되었다.

부동산 시장은 언제나 등락을 거듭하면서 인플레이션만큼 오르는 실물자산이기에 일시적인 폭락론에 휘둘리기 보다는 뜨거운 가슴과 차가운 머리로 부동산시장을 냉정하게 분석하며 계획해야 할 것이다.

2012년, 폭락설을 맹신해서 보유하고 있던 부동산을 매도한 사람들은 지금 후회하고 있을 것이다. 어떤 설이든 맹신은 해롭다. 예전 사례들을 타산지석으로 삼는 것도 좋은 방법이다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

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