아임해피의 뉴스 속 아파트 돋보기 #1. 부동산 대책에도 흔들리지 않는 '똘똘한 내 집' 갖기

조회수 2017. 12. 01. 10:55 수정
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초강력 부동산 대책에도 오르는 집은 오른다?
No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 다섯 번째 시리즈로,
<아임해피, 투자의 추월차선>
블로그를 운영 중인 파워블로거이자
재테크 강사로 활동하는
아임해피와 함께
‘뉴스 속 아파트 돋보기’를
연재합니다.

뉴스 속 이슈가 된 아파트들을
차례로 ‘팩트 체크’해 보는 시간!
매주 금요일에 찾아가겠습니다.

며칠 전, ‘초강력 규제를 이겨낸 똘똘한 한 채’를 알려주는 기사를 읽게 되었습니다. 정부의 초강력 부동산 대책에도 불구하고 역세권 대단지 아파트는 많은 수요 덕에 몸값이 쑥쑥 올라가고 있다는 내용이었는데요. 역세권 대단지 아파트의 몸값이 올라가는 진짜 이유, 궁금하지 않으신가요?


오늘은 뉴스 속 몸값 귀한 역세권 대단지 아파트들을 하나씩 살펴 보려고 합니다.


뉴스를 살펴볼까요?

“(...)주요 역세권 중에도  

서울 3대 중심업무지구인

강남·광화문·여의도로의 접근이 용이한

2·5·9호선 지하철역 노선과 맞닿은

아파트 단지들의 가격 상승폭이

상대적으로 컸다는 게 눈에 띈다.


단순히 지하철역과의 거리보다

직장과의 심리적 거리가 가까운

주거지에 대한 수요가

그만큼 많다는 뜻으로 풀이된다.(...)"


- 기사 내용 中 -

'초강력 규제'가 뭐지?

위 뉴스 속 ‘초강력 규제’란 8.2 부동산 대책을 말하는 것입니다. 그 중에는 다주택자에 대한 양도소득세를 강화하는 방안도 포함되어 있는데요. 2주택자에게는 기본 세율에서 10%p, 3주택자 이상부터는 기본 세율에 20%p이 더해지게 되니, 다주택자들의 부담은 크게 늘겠지요.


양도소득세 조정 대상 지역은 서울(전역 25개 구), 경기(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시), 부산(해운대, 연제, 동래, 부산진, 남, 수영구, 기장군), 세종시입니다. 그렇기 때문에 양도소득세 중과가 시작되는 내년 4월 1일 전에 똘똘한 집 한 채를 찾으려는 움직임이 활발해 지는 것입니다.

8.2 부동산 대책, 양도소득세는 위와 같이 변경된다.
역세권 아파트가 인기 있는 이유는? 일자리 접근성!

즉 역세권 아파트처럼, 실수요자가 필요로 하는 환경을 갖춘 곳이 상승한다는 의미겠지요? 실수요자가 아파트를 선택하는 기준 중에는 직장으로의 출퇴근 편리성을 빼 놓을 수가 없을 텐데요. 이 때문에 역세권 아파트를 많이 선호합니다.


그러나 모든 역세권 아파트가 그렇게 되지는 않습니다. 역세권 중 서울 3대 업무 지구인 강남, 광화문, 여의도를 관통하는 지하철인 2, 5, 9호선이 가격 상승폭이 크고, 앞으로 오를 가능성도 클 것입니다.


그럼 뉴스에 나온 ‘똘똘한 집 한 채’ 반포동 아크로리버파크, 화곡동 강서힐스테이트를 자세히 살펴 볼까요?

8.2 부동산 대책 전과 후 아크로리버파크, 아크로리버하임, 강서 힐스테이트의 시세 변화
9호선 신반포역 아크로리버파크, 반포 지구의 대장주
지하철 9호선 노선도

먼저, 9호선은 서울의 업무 지구 중 김포공항, 여의도, 동작, 고속터미널, 신논현, 그리고 종합운동장역을 관통하는 황금 노선인데요, 아크로리버파크는 9호선 반포역에서 도보 6분 거리에 위치한 아파트입니다.

지하철 9호선 신반포역에서 도보 6분 거리에 위치한 아크로리버파크

아크로리버파크는 2016년 입주한 신축 아파트입니다. 2016년 첫 분양 당시 전용 59㎡ 매물은 13억3천 만 원에 분양되었는데, 현재(2017년 10월 기준) 16억1천 만 원으로 1년 새 21%나 상승했습니다.


신규 아파트는 잔금을 치른 후 양도세 일반 세율을 적용 받기 위해서는 1년이 지난 시점에서 매매를 해야 하고, 전월세 끼어 있다면 세입자 만기 시점인 2년 뒤에야 매물이 나오기 때문에 1년 이내에는 물건 자체가 귀하고 호가가 높을 수 밖에 없습니다. 신규 아파트의 경우, 등기 후 시세가 오르는 것은 절대 불변의 법칙이라 할 수 있습니다. 이런 시세 상승의 법칙을 고려해 보더라도, 1년 간 3억 이상 오른다는 건 꽤 많이 오른 거라고 할 수 있어요.  

직방 실거래가 이지뷰로 본 아크로리버파크의 실거래가
반포 지구, 아크로리버파크의 대항마는 어떤 아파트?
반포 지구 재건축 지역

위 지도를 함께 볼까요? 지도는 서초구 내 재건축, 재개발 구역을 표시한 지도인데요, 아크로리버파크 단지 인근인 신반포역 주변으로 대규모 재건축이 이루어진다는 걸 알 수 있어요.


이 중에서도 내년 8월에 입주 예정인 신반포 아크로리버뷰가 아크로리버파크와 함께 이 구역에서 쌍두마차가 될 확률이 높죠. 아크로리버파크와 아크로리버뷰가 앞서거니 뒤서거니하면서 가격을 견인할 것인데, 이 두 아파트의 대결 구도를 보는 것도 반포 지구 재건축의 관전 포인트가 될 것 같습니다.


이 외에도 서초 그랑자이, 신반포 메이플자이 등 입주 예정인 단지, 관리 처분 인가 후 일반 분양을 앞두고 있는 단지들이 줄지어 있는데요, 신축 아파트들의 각축장이 될 반포 지구 내 아파트 순위 경쟁도 볼만할 듯 합니다. 그러나 다른 신축 아파트의 입주 전까지는 아크로리버파크가 반포 지구 대장주 아파트로써 반포 지구의 아파트 시세를 주도하지 않을까 합니다.

5호선 우장산역 강서 힐스테이트, 강서 지역의 '똘똘한 집 한 채'
지하철 5호선 노선도

이번엔 5호선 라인을 살펴볼까요? 서울 지하철 5호선은 여의도, 마포, 종로 등 대표적인 업무 지구를 지나는 노선입니다. 

직방 앱에서 본 강서 힐스테이트 실거래가 이지뷰

기사에 나왔던 강서 힐스테이트5호선 우장산역 도보 15분 거리인 2,603세대 대단지 아파트입니다. 국내 굴지의 기업들이 입주하는 서울 마지막 대규모 택지개발지구, 마곡지구 인근에 위치해 덩달아 기대감이 높아지고 있는 아파트 단지이기도 합니다.


2014년 준공되어 조경이나 시설이 깔끔하고, 도보 5분 거리에 화곡중, 고등학교가 있어 자녀 통학도 쉽습니다. 1년 전 매매가가 실거래가 기준 6억 9천, 현재 8억1천 만 원으로, 16% 정도의 가격 상승이 있었는데요, 최근에는 가격이 일정하게 유지되는 보합 상태입니다.


우장산 아이파크 e편한세상도 5호선 우장산역 바로 앞에 있고, 2,517세대 대단지라 함께 보면 좋은 단지입니다. 

직방 앱에서 본 우장산 아이파크 e편한세상 실거래가 이지뷰
입주 전부터 들썩이는 흑석 아크로리버하임

뉴스에 소개된 흑석 아크로리버하임 역시, 2018년 11월 입주 예정인 1,073세대 대단지 아파트입니다. 지하철 9호선 흑석역이 바로 옆에 있고, 한강 조망이 되는 지리적 이점 덕에 입주 전부터 프리미엄이 붙는 등 많은 관심을 받고 있는 아파트죠. 앞으로가 더 기대됩니다.

그 외 주목할 만한 역세권 재건축 예정 단지들

기사에서 언급한 것처럼 8.2대책 이후 서울에서 똘똘한 집 한 채를 갖고자 하는 분들이 많아지고 있는데요, 기사에 나온 아파트 외에도 몇 가지 역세권의 대단지 아파트와 재건축 및 분양 예정 단지들이 있어 주목해 볼 만 합니다. 

지하철 5호선 행당역 주변 대단지 아파트

특히 5호선을 따라 역세권이면서도 대단지인 아파트들이 눈에 띄는데요. 먼저, 5호선 행당역 인근입니다. 2001년에 지어진 3,404세대의 행당대림 아파트2,123 세대 행당한진타운이 있습니다.  

지하철 5호선 애오개역 주변 대단지 아파트

5호선 애오개역에도 3,885세대의 마포 래미안 푸르지오와 1,164 세대의 공덕 자이가 있습니다. 애오개역은 입지적으로 시청, 신촌, 공덕 등 도심으로의 이동이 쉽습니다. 특히 가까운 공덕은 공항철도, 경의중앙선, 지하철 5, 6호선 등 다양한 지하철이 지나는 쿼드러플 역세권이기에 대중교통을 이용해 출퇴근 하시는 분들은 눈 여겨 볼만 합니다. 

지하철 5호선 목동역 주변 대단지 아파트

그 다음은 5호선 목동역입니다. 목동 신시가지 7단지는 1986년 입주한 2,550가구의 대단지 아파트인데요, 내년에 재건축 연한인 30년을 채우게 되므로 재건축에 대한 기대감이 큰 단지입니다. 5호선 목동역 초역세권으로 여의도 업무 지구로의 이동도 쉽고, 최고의 학군까지 갖추었기 때문에 많은 관심을 받고 있죠.


목동 신시가지 8단지도 마찬가지입니다. 세대 수 1,352 가구의 대단지이자 지하철 5호선 목동역, 오목교역 그리고 2호선 양천구청역 까지 도보로 이용 가능하니 초역세권에 더블 역세권 프리미엄까지 갖추게 되는 셈입니다.

지하철 5호선 행당역, 애오개역, 목동역 근처 대단지 아파트의 시세 변화

정부의 강력한 부동산 대책 이후에도 가격이 상승한 아파트는 주요 업무 지구가 몰려 있는 2, 5, 9호선 역세권 대단지 아파트였습니다. 한 치 앞도 내다볼 수 없는 혼돈의 부동산 시장에서 내 집 한 채 살까 말까 고민하고 있다면, 역세권 대단지 아파트에 관심을 가지고 살펴 보세요.


일자리 접근성이 좋은 대단지 아파트의 수요는 끊이지 않을 것이고, 끝없는 수요는 가격 상승으로 이어지기 때문입니다. 실거주 면에서나 투자 면에서나 모두 좋은, 말 그대로 ‘똘똘한 집 한 채’, 역세권 대단지 아파트였습니다.

글. 아임해피

블로그 '아임해피.투자의 추월차선'

http://blog.naver.com/iammentor



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