'부동산 찍어주기'가 위험한 이유는?

조회수 2019. 01. 09. 09:00 수정
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찍어주기식, 묻지마식 투자는 이제 그만..
No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 두 번째 시리즈로,
‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’ 저자,
16년간 대형 건설사들을 대상으로
부동산 컨설팅을 해온 컨설턴트,
‘빠숑의 세상 답사기’ 블로그를
운영 중인 파워블로거,
더리서치그룹 부동산조사연구소
김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

빠숑의 입지 분석 레시피 #68.


어떤 입지가 좋은 입지입니까? 교통, 교육, 상권이 모두 좋으면 비싼 입지겠지요. 환경까지 좋으면 랜드마크 입지가 될 것이고요. 대표적인 지역이 강남구 압구정동, 서초구 반포동, 송파구 잠실동이 되겠지요. 강남 3개 구의 랜드마크 지역들입니다.

출처: 직방
직방에서 본 강남구 압구정동의 아파트 매매 시세입니다.

랜드마크 입지는 거의 모든 선호 조건을 완벽하게 갖춘 입지라는 의미입니다. 랜드마크 중심 입지는 매우 비쌉니다. 그래서 그 옆 입지를 봅니다. 사실 그 옆 입지도 비쌉니다. 그래도 랜드마크 입지보다는 가격이 조금 낮습니다. 그래서, 가격이 낮은 이유를 찾아보면 역시 입지적인 약점이 보입니다.


전철역 등 교통 편리성이 떨어진다든지, 학교, 학원 등 교육 시설이 부족하다든지, 상권이 있는데 유흥가 상권이라든지, 환경 쾌적성이 떨어진다든지 그런 이유로 말이죠. 그렇게 주요 입지 조건들을 따져 보니 생각했던 조건보다 수준이 낮은 것 같습니다. 그 가격을 주고 사기에는 너무 비싼 것 같습니다.


그래서, 강남 3구만큼 비싼 지역이 아닌 경기도에서 좋은 입지를 찾아봅니다. 정말 좋습니다. 일단 주변 환경이 참 쾌적합니다. 가격도 강남권과 비교해 보니 정말 착합니다.


‘그래. 빠숑님이 알려준 좋은 입지 조건을 다 갖추고 있는데도 이렇게 저렴하다니? 여기가 저평가된 곳이구나! 이곳을 매수하자! 다른 사람들도 결국은 나처럼 생각할 거야!’

입지 분석이 중요한 이유

입지를 공부하고 분석하는 이유는 입지 조건이 갖추어져 있는지를 체크하려는 것이 아닙니다. 앞에서 말씀드린 분처럼 생각하면 위험합니다. 저 의사결정 과정에는 ‘수요’가 빠져있거든요.


입지 분석은 과연 그 입지에 수요가 있는지, 있다면 어떤 수요가 얼마나 있는지를 확인하는 것이고요. 그리고, 가격이 어느 정도인지를 파악하기 위함입니다. 아무리 좋은 입지 조건이어도 가격이 너무 높다면 내게는 의미가 없는 가격이니까요.


수요와 가격을 제외한 입지 분석은 아무 의미 없습니다. 우리는 뛰어난 예술 작품을 고르는 것이 아닙니다. 실거주든 투자든 실제 매수할 수 있는 대상을 고르는 것이니까요.

출처: 직방
직방에서 본 최근 1년간 경기도 세대수 변화입니다. 충청 일부 지역을 제외한 모든 지역에서 세대수가 유입되고 있습니다.

서울과 경기도가 다른 점이 무엇입니까? 서울에 살고 싶어 하는 수요가 많습니까? 경기도가 많습니까? 경기도에 사는 사람들이 경기도를 선택한 이유가 뭘까요?


경기도도 교통이 좋은 지역이 꽤 많습니다. 그런데 어떤 경우에 교통이 좋다고 하나요? 결국 서울로 가는 교통편이 좋을 때 좋다고 하는 것은 아닌가요?


입지를 분석한다는 것은 참 어렵습니다. 그리고, 실제 선택을 해야 할 때는 더 어렵습니다. 이렇게 말씀드리면 이것이 맞는 이야기인 것 같고, 저렇게 말씀드리면 저것이 맞는 이야기인 것 같거든요. 그래서, 많은 사람이 그냥 고민하지 않게 바로 ‘찍어달라고’ 합니다. 그럼 고민을 하지 않아도 되니까요.

‘찍어주기’의 위험성

서울, 수도권의 메인 지역은 그래도 수요층이 많은 편입니다. 하지만, 수도권에도 메인 지역이 아닌 지역이 있습니다. 그리고 지방 지역이 있습니다. 인구 20만 명도 안 되는 중소도시가 있습니다. 인구 10만 명도 안되는 소도시가 있습니다.


이런 작은 도시 지역은 찍어주는 순간 이미 위험한 지역이 될 수도 있습니다. 지금까지 실수요로만 지역 부동산 시장이 움직이는 곳이었는데, 투자자층이 들어온다 해도 극히 소수만 있는 곳이었는데, 다수의 투자자층이 한꺼번에 들어가면 폭등합니다. 그렇게 되면 뒤늦게 투자하신 분들에게는 문제가 생길 수 있고, 무엇보다 그 지역 주민 입장에서는 시세만 상승하게 되는 악영향을 초래합니다.


그래서, 지방 중소도시의 입지를 분석할 수 없는 분, 즉 수요를 파악할 수 없는 분은 애초에 들어가지 말라고 계속 말씀드렸던 겁니다. 아울러 인근에 입지가 더 좋은 지역에 새 아파트라도 생기게 되면 수요가 급감합니다. 당연히 인구수나 세대수도 줄 수 있고요.

출처: 직방
‘찍어준다’고 해서 아무 지역이나 매수하는 것은 아주 위험합니다.
갭투자 300채가 대단해 보이시나요?

서울, 수도권, 광역시권, 지방 대도시에 이제 갭투자할 물건이 없다고 해서 적지 않은 투자자층에게 지방 소도시를 추천하는 사례가 빈번히 발생하고 있는 것으로 알고 있습니다.


갭투자는 수요가 많은 곳에서 유용한 방법입니다. 수요층을 받아줄 한계가 적은 곳에서는 그냥 투기입니다. 갭투자로 부동산 개수 늘리기가 중요한 것이 아닙니다.


100채 이상 갭투자 했다는 말을 들으면 대단해 보이시나요? 200채, 300채가 엄청나 보이시나요?

출처: 직방
직방에서 본 전국 아파트 매매 평당가입니다. 수도권과 지방의 부동산 시장은 완전히 다릅니다.

지금도 전남, 전북, 강원 같은 지역의 중소도시에 가시면 여러분도 한 달 안에 100채를 매수할 수 있습니다. 갭 비용이 1채당 몇백만원 밖에 안 듭니다. 수도권 지역이라도 오피스텔이나 다세대 또는 빌라로만 갭투자를 하면 수백 채의 주인이 되는 것은 일도 아닙니다.


300채를 사면 뭐합니까? 그 숫자에 무슨 의미가 있을까요? 사는 것이 중요한 것이 아닙니다. 무엇을 사는지가 중요한 것이죠. 투자는 현재가치로 미래가치를 사는 것입니다. 현재 가치로 과거 가치를 사는 것은 아닌지 다시 한번 생각해 보셨으면 합니다.

‘묻지마 투자’, 찍어주기 투자’,
이제는 안 됩니다.

당부드립니다. 찍어준다고 아무 곳이나 매수하시면 안 됩니다.


10여 년 전 활동했던 그 많던 부동산 투자자들이 2008년 이후 다 어디로 갔을까요? 그때는 지금보다 더 호황이었는데요. 그분들은 지금 다 어디로 갔을까요? 대부분 묻지마 투자, 찍어주기 투자하셨던 분들입니다. 저는 여러분을 10년 후에도 뵐 수 있었으면 좋겠습니다. 진심입니다.


마지막으로 한번 더 당부드립니다. 지금도 지방의 소도시에 가면 평당 100만원짜리 아파트도 있습니다. 절대 사시면 안 됩니다. 수요가 없는 지역들은 정말 조심해야 합니다. 살 수 있는 가격대라고 무조건 사시면 안 됩니다. 투자든, 실거주든 여러분이 아는 지역에만 관심 가지시길 간곡히 당부드립니다.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울이 아니어도 오를 곳은 오른다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'


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