리얼캐스트

최근 부동산 시장에서는 ‘포스트 강남’으로 꼽히는 곳이 있습니다. 위례신도시와 과천지식산업단지, 하남감일지구, 마지막으로 성남 고등지구입니다.

성남 고등지구를 비롯한 네 곳이 ‘포스트 강남’으로 불리게 된 것은 개발의 필요성부터 전개과정까지 강남을 쏙 빼 닮았기 때문입니다.

강남은 원래 경기도 광주에 속했었습니다. 그런데 강북의 인구가 폭발적으로 늘어나면서 과밀화가 심화되자 인구 분산을 위해 강남 개발의 필요성이 대두된 것입니다. 한정된 지역 내에서 주택수요를 충분히 해소할 수 없게 되자, 인근 지역을 개발하여 도시를 확장하는 방식, 이것이 바로 포스트 강남으로 언급되는 지역의 특징입니다.

위례신도시와 하남감일지구는 송파구의 확장으로 볼 수 있고, 과천지식정보타운은 서초구의 확장으로 볼 수 있습니다. 그리고 성남 고등지구는 강남구의 연장인 동시에 판교신도시의 확장이기도 합니다.

성남 고등지구가 위치한 판교 북단은 각 지역으로 뻗어나가는 고속도로들이 서로 만나는 요충지입니다. 강남에서 남쪽으로 내려가기 위해선, 혹은 남쪽에서 강남으로 올라오기 위해선 성남 고등지구 인근을 거치게 됩니다.

성남 고등지구를 기준으로 반경 3km 이내에 나들목과 분기점만 6곳입니다. 강남으로 직결된 고속도로만 3개입니다. 실질적으로 가장 적극적으로 이용하게 될 대왕판교로(23번국도)를 포함하면 4개의 대동맥이 연결되어 있는 셈입니다.

이러한 입지적 특성으로 성남 고등지구는 강남구의 주거수요를 흡수하게 될 포스트 강남으로 손꼽히고 있습니다.

고등나들목에 붙어있어 분당내곡간 도시고속화도로를 통해 도곡동에 바로 접근할 수 있고, 대왕판교로를 이용해 수서로 직행할 수도 있습니다. 금토분기점을 통과하면 서초까지도 금방이죠. 10분에서 15분 내외의 시간으로 강남에 도달할 수 있는 것입니다.

남쪽으로 갈 땐 금토분기점을 통해 용인서울고속도로를 이용할 수 있으며, 판교분기점을 통해 경부고속도로를 이용할 수 있습니다. 서쪽으로 갈 땐 제2경인고속도로를 타면 그만이죠. 반경 3km 내에서 이 모든 경로에 접근할 수 있습니다.

성남 고등지구가 포스트 강남으로 평가되는 이유는 접근성이 뛰어나 강남의 주거수요를 흡수하는 한편, 강남의 발전과정을 닮아 있기 때문이기도 하죠. 1960년대의 강북을 지금의 판교로, 강남을 고등지구로 비유하면 이해가 쉽습니다.

판교는 현재 판교 테크노밸리의 많은 일자리가 만들어 낸 주거수요를 충분히 흡수하지 못하고 있습니다. 공급도 어려운 상황에서 수요가 계속해서 늘어나니 집값이 천정부지로 치솟았죠.

판교 인근에 대량의 주택이 공급되지 않고서는 이런 상황을 해결하기 어렵습니다. 분당은 30년이 되어가는 노후 아파트들이 즐비하지만 용적률 개선이 어려워 당분간 재건축을 기대하기 힘들고, 판교는 공간적 제약으로 인해 더 이상 덩치를 키울 여지가 없습니다. 거기에 제2∙제3판교테크노밸리가 들어서면 주거난의 심화는 더 심각해 질 것이라는 중론입니다.

고등지구 A공인중개사 관계자는 “제2판교테크노밸리는 현재 고작 10% 정도 진행된 상황이지만 벌써부터 전세 물건이 부족해 곳곳에서 비명이 나오는 상황”이라고 전했습니다.

때문에 부득이하게 그린벨트를 풀면서 준비된 공공택지지구가 성남 고등지구입니다. 일찌감치 2010년 3차 보금자리주택지구로 지정되었죠. 그리고 2017년 비로소 호반베르디움 768호의 공급을 통해 스타트를 끊었습니다. 주요 수요층이 출퇴근 하게 될 제2∙제3판교 테크노밸리는 대왕판교로를 타고 1.5km면 도달합니다.

고등지구는 성남시 서북부의 그린벨트 한복판에 놓인 섬입니다. 숲세권이라는 장점을 향유하게 되죠. 전체 569,201㎡ 중 근린공원이 98,710㎡ 조성되며, 완충녹지와 경관녹지, 연결녹지를 포함하면 117,990㎡ 규모입니다. 대왕저수지와 연결된 상적천 역시 환경과 경관에 한몫합니다.

다만, 인근에 위치한 서울공항에 의해 소음 우려가 제기되기도 합니다. 그러나 현장에서의 설명은 달랐는데요. 공인중개사 관계자는 “위례신도시를 비롯해 서울공항 인근이 개발되면서 서울공항의 역할이 약화되고, 제15특수임무비행단의 경공격기 대대가 원주공항으로 이전하면서 비행소음 우려는 거의 없어진 상태다”고 말했습니다.

그러나 당장 2019년 8월 입주를 앞두고 있는 상황에서 인프라가 부족한 것은 분명합니다. 특히 대중 교통망의 핵심인 지하철은 중장기적으로도 기대하기 어려운 상황입니다. 제2판교테크노밸리가 들어서면 청계산입구역과 판교역 사이에 새로운 역이 신설될 것이라는 전망도 있지만 고등지구의 도보생활권에 있다고 보기는 어렵습니다.

그러나 현장에서는 판교로 들어서는 길목에 자리잡고 있으니 걱정할 필요 없다고 설명했습니다. 버스가 많아 지하철의 공백을 충분히 메울 것이라는 분석입니다. A공인중개사 관계자는 “현재 잠실, 영등포 등으로 향하는 광역버스를 포함해 15개 노선이 운행 중”이라며, “버스가 충분해 입주민이 교통편으로 어려움을 겪을 일은 없을 것”이라고 강조했습니다.

성남 고등지구는 뛰어난 입지여건으로 뜨거운 주목을 받았습니다. 2017년 8월 분양한 호반베르디움은 1순위 경쟁률이 약 22대1 수준이었죠. 제일풍경채는 분양이 예정되어 있던 S-1블록을 임대주택사업으로 전환하면서 빈축을 샀지만 큰 관심을 받으며 평균 5.36대1의 경쟁률을 기록했습니다.

그러나 고등지구 계획이 왜곡되는 정황도 발견됩니다. 실수요자가 많은 판교보다 서울에서 청약에 더 열기를 보였다는 설명입니다.

A공인중개사 관계자는 “판교에 출퇴근하는 직장인이 실수요자이긴 하지만, 투자목적으로 서울에서 청약한 경우가 주를 이룬다”며 “판교의 전세가를 감당하지 못한 실수요층은 구매력이 낮아 진입하기 어려워 결과적으로 강남 등지에서 투자목적으로 진입한 경우가 많다”고 말했습니다.

덧붙여, “전체 세대수가 단독주택을 포함해도 4092호로 많지 않아, 세입자를 구하는데 어려움을 겪지는 않을 것이고 제2∙제3판교테크노밸리가 들어서면 수요가 증가하는 만큼 고등지구의 집값도 밀어 올릴 것이다”고 예측했습니다.

성남 고등지구는 5월 중 지에스건설의 성남고등자이 727세대의 공급을 마지막으로 모든 민간분양 일정이 일단락됩니다. 여전히 인프라에 있어 아쉬움은 남지만, 판교 직주근접 수요를 흡수하기에 최적의 위치에 자리잡고 있으며, 10분으로 강남에 접근할 수 있다는 강점이 분명합니다.

T공인중개사 관계자는 “시흥사거리를 기준으로 1사분면만 개발된 상황에, 확장의 여지가 남아있는 고등동 및 시흥동 일대에 장기적으로 개발이 진행될 개연성이 높다”며 “아직 개발제한구역으로 묶여 있으나 당국이 개발압력을 무시하기는 어려울 것으로 지금의 고등지구는 시작에 불과하다”고 말했습니다.

강남에서 판교로 이어지는 길목에 자리한 고등지구, 가교에서 중심으로 거듭날 날이 머지 않아 보입니다.