호재가 지속적으로 현실화되고 있는 금천구

조회수 2019. 05. 29. 10:30 수정
번역beta Translated by kaka i
번역중 Now in translation
글자크기 설정 파란원을 좌우로 움직이시면 글자크기가 변경 됩니다.

이 글자크기로 변경됩니다.

(예시) 다양한 분야의 재밌고 유익한 콘텐츠를 카카오 플랫폼 곳곳에서 발견하고, 공감하고, 공유해보세요.

금천구에는 대규모 개발 가능 부지가 여전히 많습니다.

빠숑의 입지 분석 레시피 #88


금천구는 예전에 경기도 시흥군 지역에 속하던 지역이었습니다. 1945년 광복 후 서울 출범 당시 영등포구에 편입되면서 경기도에서 서울로 행정구역이 변경된 지역이지요. 1980년에 다시 영등포구에서 구로구로 분리되었습니다. 구로구와 금천구가 유사한 면이 많은 이유가 여기에 있습니다. 1995년 3월에 비로소 금천구가 구로구에서 분리되면서 현재의 금천구가 되었습니다.


조금 더 세밀하게 분석하면 금천구 쪽이 더 오래된 지역이었고, 구로구가 나중에 개발된 나름 신도시의 개념이라고 보시면 됩니다. 1960~1980년대에 구로구에 구로공단을 개발하면서 제조업 위주의 금천구보다 훨씬 더 많이 발전했던 것이지요. 이런 과거의 역사를 염두에 두면 금천구를 이해하기가 더 쉬울 것입니다.

출처: 직방
금천구는 가산동, 독산동, 시흥동으로 심플하게 이뤄져 있습니다.
금천구 하면 떠오르는 곳은?

금천구에서 가장 유명한 지역은 가산디지털단지와 마리오 아울렛입니다.


마리오 아울렛은 광고를 꽤 많이 했습니다. 백화점 브랜드 패션의류를 할인 판매하는 대규모 쇼핑 시설은 마리오 아울렛이 처음이었습니다. 아마도 동대문, 남대문처럼 비브랜드 의류를 취급하는 곳이었다면 그렇게 유명한 명소가 되지 않았을 겁니다. 가산동에 LG전자 등 IT 업종이 많이 들어오고 직장인들이 많이 이용하게 되면서 쇼핑 시설로서는 더 시너지 효과가 났습니다.


1호선과 7호선 환승역인 가산디지털단지역은 예전에는 가리봉역이었습니다. 그때 가리봉동을 가리베가스라고 부를 정도로 밤이 되면 아주 화려했습니다. 원래 가산동이었고 가리봉동으로 바뀌었다가 다시 가산동이 된 것입니다. 가산동으로 이름만 바뀌었을 뿐인데 이전보다 지역이 더 업그레이드된 느낌을 줍니다.

출처: 직방
금천구 시흥동 일대의 건설 현장 모습입니다.

2000년 이전까지는 IT 업종이 대부분 강남구 테헤란로에 많았는데, 가산디지털단지를 개발하면서 정부가 이주 기업체들에게 지원을 하게 되자 가산동으로 많이 이주해 왔습니다. 공장부지에 개발되는 지식산업센터를 매입하면 취득세·등록세를 면제해 주기도 했고 법인세도 일정 부분 면제해주니 강남에서 기업 활동을 하는 것보다 훨씬 조건이 좋았습니다.


가산디지털단지 내 지식산업센터는 국가산업공단 부지이기 때문에 일반인이 매수할 수 없고 실제 입주할 수 있는 제조업으로 등록된 법인에서만 매수할 수 있습니다. 이곳은 특별관리구역이기 때문에 관리공단에서 관리합니다. 그 외 요지에 있는 건물은 주로 회사가 다른 회사에 임대합니다. 분양이 아니라 오로지 임대입니다.


가산동에는 이렇게 아파트형 공장과 사무실이 많은데, 주거시설은 별로 없습니다. 디지털단지 앞에 있는 나홀로 아파트 몇 개가 전부입니다. 아파트보다는 도시형 생활주택, 원룸이 매우 많습니다. 젊은 직장인 1인 가구가 많기 때문인데, 그래서 역 근처 음식점이 회전율도 좋고 장사도 잘됩니다.

금천구, 지역별로 보면?

금천구는 가장 위에 가산동, 중간에 독산동, 밑에 시흥동이 있습니다. 가산동은 일자리 중심지이고, 독산동은 신흥주거지로 선호도가 높아지고 있는 지역입니다. 보통 행정동 수가 적고 구성이 간단하면 시세가 낮습니다. 금천구와 도봉구가 바로 그런 지역입니다.


금천구에 개발할 만한 땅으로는 독산동의 옛 롯데알미늄 부지와 공군부대 부지가 있습니다. 롯데알미늄 부지는 뉴스테이가 들어설 것이고, 공군부대 부지는 주거시설과 IT 기업 일자리를 창출하는 사이언스 파크가 들어설 것입니다. 또, 석수역이 있는데, 석수동은 안양이지만 석수역 역세권을 개발하면 금천구에도 영향을 미치는 호재이므로 유심히 봐야 합니다.


구로구는 예전에 이미 개발했던 부지이기 때문에 현재는 조금씩 개발하는 중입니다. 하지만 금천구는 땅값이 가장 싼 지역이라서 모두 군부대 아니면, 대형 부지의 시설이 들어서 있습니다. 이런 지역이 대규모로 개발할 게 꽤 있습니다.

뉴타운 후보지였던 시흥동

시흥동은 원래 조선시대에 시흥군이었습니다. 시흥군에 포함된 지역이었는데 금천구로 편입되면서 경기도 시흥시와 서울 시흥동으로 분할되었습니다. 그러니까 원래 금천구의 중심지는 시흥동이었던 것이지요.


시흥동에는 은행나무 사거리가 있는데, 옛날 시흥관청 부지입니다. 왕이 수원 화성으로 행차할 때 그곳에서 하룻밤 자고 갔다고 합니다. 이렇듯 시흥동은 굉장히 오래된 구도심입니다. 시흥동은 낙후됐기 때문에 뉴타운으로 개발하려고 합니다. 그래서 2000년대 중후반에 4차 뉴타운 후보지로 지정했습니다. 그때 가격이 심하게 오른 지역은 5배 이상이 오르기도 했습니다. 그런데 돌연 지정이 해제되었습니다.


하지만 시흥동은 이처럼 원래 뉴타운을 하려고 했던 지역이기 때문에 추후 진행만 된다면 이곳은 굉장히 좋은 입지가 될 수 있습니다.

출처: 직방
직방에서 본 금천구 동별 아파트 매매 평당 시세입니다.

시흥대로가 50m 도로고 관악산 안쪽에 있는 게 20m 도로입니다. 50m 도로는 예전에 왕이 행차하던 길이어서 의미가 있습니다. 경수산업도로라고도 하는데, 서울과 수원을 연결하는 산업도로로서 우리나라 1번 국도입니다. 경부고속도로가 생기기 전까지는 차들이 제일 많이 다녔던 도로입니다.


20m 도로 안쪽 작은 길에는 병원도 많고 굉장히 복잡합니다. 그곳이 시흥사거리이고 금천시장, 대흥시장, 독산시장 등 근처에 시장이 많습니다. 지금이야 홈플러스가 있지만 생기기 전에는 마트가 하나도 없어 지역 주민들은 모두 재래시장을 이용했습니다. 남문시장도 유명합니다. 맛집도 있고 좋은데, 주차 공간이 없습니다. 시흥동에 방문할 때는 자가용보다 대중교통을 이용하는 게 더 좋습니다.

출처: 직방
직방에서 본 시흥동 벽산타운 단지 일대입니다.

시흥동에는 벽산타운이 6단지까지 있습니다. 이곳은 관악산 턱을 깎아서 만들어 경사가 보드를 타고 내려와도 될 정도로 가파릅니다. 원래 판자촌이 있었는데, 정비하면서 그 부지에다 아파트를 건설했던 것입니다. 일종의 뉴타운 급 재개발이었습니다. 그만큼 벽산타운은 세대수가 엄청납니다. 6개 단지를 모두 합하면 7천~8천 세대 정도 됩니다. 금천구를 통틀어 평당 1천만 원을 넘은 최초의 단지입니다. 입지는 좋지 않지만 대단지이기 때문에 가능했죠.


벽산타운이 평당 1천만 원이 넘었었기 때문에 그 밑에 있는 시흥동 남서울 힐스테이트가 평당 1천2백만 원에 분양을 할 수 있었습니다. 금천구청역 중심으로 예전에는 역이 시흥역 하나밖에 없었습니다. 분위기도 굉장히 칙칙했습니다. 하지만 남쪽으로 남서울 힐스테이트, 북쪽으로 롯데캐슬 골드파크가 개발되면서 지역이 많이 정돈되었습니다. 이런 대형 주거시설이 들어오면 지역 분위기를 완전히 바꿔 놓을 수 있다는 선례를 만들어 준 것이죠.

롯데캐슬 골드파크가 있는 독산동

독산동에는 옛 코카콜라 부지가 있었습니다. 굉장히 넓은 평지라 좋은 부지였죠. 코카콜라가 이주하고 나서 그곳에 홈플러스와 현대지식산업센터가 생겼습니다. 현대지식산업센터는 너무 크게 짓다 보니 초기에는 미분양에다가 경매도 많이 나왔습니다. 이제는 경매 낙찰이 많이 되어 사람이 거의 채워졌습니다.


그래서 이곳에 투자하려면, 다가구밖에 없었는데, 최근에 대단지 아파트인 롯데캐슬 골드파크가 들어섰습니다. 1차, 2차, 3차가 입주했습니다. 금천구가 평균 시세로 도봉구와 중랑구를 역전하게 된 이유가 바로 이 롯데캐슬 골드파크입니다. 평당 1,200~1,300만원대 분양했던 아파트가 2배 이상 상승했으니까요.

출처: 직방
직방에서 본 금천 롯데캐슬 골드파크 1차 실거래가 그래프입니다.

금천구에는 수원광명고속도로(수원-광명)와 강남순환도시고속도로가 신설되었습니다. IC는 시흥동에 생겼지만, 독산동도 영향권이기 때문에 이곳이 주거지로 사람들의 관심을 받고 있습니다. 이 입지에 롯데캐슬 골드파크가 들어선 것입니다. 입지도 양호하고, 도로 접근성도 좋아 인기가 급상승했습니다.


당시 금천구에서 가장 비싼 아파트가 평당 1천만 원 전후였습니다. 대부분 평당 1천만 원이 안 되었던 시장이었고 가장 새 아파트라고 할 수 있는 남서울 힐스테이트 정도만 1천만 원 초반대였습니다. 그런데 롯데캐슬 골드파크는 평당 3천만 원을 향해 가고 있습니다. 금천구에서 독보적인 랜드마크 아파트가 된 것입니다.


독산동에는 우시장이 있는데, 그 옆에 e편한세상이 분양하여 완판되었습니다. 우시장은 고기 냄새가 나서 비선호시설로 분류할 수 있는데, 지역 재래시장이고 많은 고기를 싸게 살 수 있기 때문에 이전하거나 쉽게 없앨 수는 없습니다. 다만, 2030 서울시 생활권 계획에 우시장 정비사업이 포함되어 있어, 지금보다 더 깔끔하게 만들어 질 것입니다.

금천구, 교통 호재와 환경 여건은?

신안산선 독산역이 들어서면 여의도 출퇴근이 엄청나게 쉬워집니다. 금천구 뿐만 아니라 영등포, 구로, 광명, 안양, 안산 등 신안산선이 지나는 지역은 다 좋습니다. 이게 서울도시철도가 아니라 광역 철도인데, 광역철도 중에서도 제일 좋은 노선이라 기대가 많이 됩니다.


시흥동이나 독산동의 서부간선도로가 지중화되면 호재로 작용할 수 있습니다. 지금은 안양천과 단절되어 있는데 지중화 작업 후에는 연결될 것입니다. 이때는 남서울 힐스테이트가 최대 수혜지가 될 것입니다.


금천구 옆에는 관악산 지류가 있고, 호압사가 있는 삼성산도 있습니다. 관악산이 있어서 좋다고 생각할 수도 있지만, 시흥동은 깎아서 만든 지형이기 때문에 제대로 산을 활용할 수 있는 지형은 아닙니다. 그래서 독산동과 시흥동이 관악산 옆이라 좋다고 하는 사람은 별로 없습니다. 근처에 안양천이 있긴 하지만 하천으로도 활용도가 현재는 높지 않습니다.


정리하겠습니다.


첫째, 금천구는 교통, 교육, 환경이 우수한 지역은 아닙니다. 다만 그 불편함을 해소하는 호재가 지속적으로 현실화되고 있는 지역입니다.

둘째, 금천구에는 대규모 개발 가능 부지가 여전히 많으므로 항상 그 변화를 눈여겨봐야 합니다.

셋째, 확정된 호재 중에서는 신안산선 개통이 금천구의 위상을 크게 올려 놓을 것입니다.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'지금도 사야 할 아파트는 있다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'


이 콘텐츠에 대해 어떻게 생각하시나요?