[양도세 절세 Tip] 양도소득세 비과세 요건, '2년' 못 채웠을 때는?
마포구 망원동에 있던 5층짜리 아파트에서 신혼살림을 시작한 L씨. 작지만 보금자리가 되기에 충분했던 공간이었죠.
그렇게 망원동에서 1년 6개월 정도 신혼생활을 하던 L씨에게 청천벽력과 같은 지방근무 발령이 떨어졌습니다. 어쩔 수없이 급하게 집을 처분해야만 했죠. 정들었던 동네를 떠나야한다는 쓸쓸함과 함께 양도세가 걱정될 수밖에 없었어요.
양도세 비과세 요건인 ‘2년 이상 보유’를 지킬 수 없었으니까요. L씨에게는 어떤 조언을 해줄 수 있을까요?
▶1세대 1주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세 됩니다.
L씨처럼 사회생활을 하다보면 위와 같은 사실을 알고 있으면서도 부득이하게 2년 내에 집을 팔아야 할 때가 있어요. 이런 경우 아무런 생각 없이 소유권을 이전해주면 나중에 양도소득세 때문에 더욱 곤란해질 수 있어요.
지금부터 ‘2년을 채우지 못했어도’ 양도세를 절세할 수 있는 팁을 소개할게요.
1. 부득이한 사유가 있을 때는 2년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다.
1세대 1주택 비과세 적용을 받기 위해서는 양도일 현재 1세대가 국내에 1채의 주택을 보유하고 있으면서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이 되어야 합니다.
그러나 다른 지방으로 전근을 가거나 외국으로 이민을 가게 되는 것처럼 부득이한 사유가 있는 경우에는 2년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다.
그럼 L씨도 비과세 규정을 적용받을 수 있을까요?
네, 맞습니다. 1년 이상 거주한 주택을 직장의 변경이나 전근 등 근무상 형편이 바뀌어서 양도하는 경우에는 2년 이상 보유기간의 제한을 받지 않습니다.
1세대 1주택 비과세 적용을 받기 위해서는 아래의 특례 요건을 갖춰야 합니다
▴ 세대 전원이 다른 시·군으로 거주 이전 할 것
▴ 양도일 현재 부득이한 사유가 발생할 것
▴ 부득이한 사유가 다음 중 하나에 해당할 것
⦉ 교육법에 의한 학교에의 취학
⦉직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편
⦉1년 이상 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
⦉학교폭력자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우
이외에도 해외이주 또는 출국하는 경우, 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우, 협의양도·수용되는 경우, 재개발·재건축기간 중에 취득한 주택을 양도하는 경우에도 일정 요건을 갖추면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
2. 1세대 1주택을 부득이하게 2년을 채우지 못하고 파는 경우에는 잔금청산일 또는 등기 이전 일을 고려하자.
L씨의 경우는 <보유기간 특례요건>에 있는 부득이한 사유에 포함되어 비과세 혜택을 받을 수 있게 됐어요.
하지만, 보유기간 특례요건에 해당하지 않을 경우는 양도세 비과세 혜택을 받지 못하는 걸까요? 한 가지 방법이 더 있습니다.
보통 부동산을 사고 팔 때 매도자와 매수자는 매매 계약을 체결한 후 바로 매매대금 전액을 주고받지 않아요. 계약체결 시에 계약금 일부를 지급하고 이후 중도금을 거쳐 마지막으로 매수자는 잔금을 치르고, 매도자는 매매거래용 인감증명서를 주고받습니다. 그래서 계약체결시점에서 잔금을 청산하거나 등기 이전 일까지 1~2개월 정도의 기간이 소요되기 마련이죠.
따라서 보유기간 2년을 채우기 전 매매계약을 체결했을 때, 남은 계약 기간이 얼마 되지 않을 경우에는 잔금지급일자를 조절하는 방법으로 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다.
어쩔 수 없는 사정으로 양도소득세를 납부하게 될 걱정이 앞섰던 이웃님들, 도움 되셨나요? 특례 요건부터 꼼꼼히 따져 보시고, 혹시 요건을 갖추지 못했더라도 잔금 지급일자를 세심하게 조정해 알뜰한 절세하시길 바랍니다.
