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“제가 조합가입을 했는데 걱정이 됩니다. 잘한 것일까요?”

상담을 하다 보면 이렇게 지역주택조합 관련 질문을 많이 받는다. 그만큼 지역주택조합이 말도 많고 탈도 많은 까닭일 것이다. 분양가가 낮게 책정되다 보니 관심을 가질 수밖에 없는데, 덥석 잡기에는 불안한 것이 사실이다. 지역주택조합이라고 무조건 겁낼 것이 아니라 제대로 알아보고 판단하도록 해보자.

지역주택조합은 주택법상 여러 구성원들이 사업계획의 승인을 받아, 주택을 마련하기 위해 결성하는 조합인 주택조합 중 하나로, 지역주택조합은 구분된 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립된 조합이다.

참고로 지역주택조합과 함께 직장주택조합, 리모델링주택조합도 주택조합인데 리모델링주택조합은 우리가 흔히 알고 있는 15년 이상 된 노후 아파트를 개량하기 위한 조합이며, 직장주택조합은 같은 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위해 설립한 조합이다.

지역주택조합은 아무 지역이나 다 되는 것은 아니고 아래와 같이 구분된 지역에 거주하는 주민들끼리만 가입이 가능하다.

예를 들어 대전시 거주자가 서울의 지역주택조합원이 될 수는 없다.

지역주택조합사업은 사업대상지를 정하고 지역주택조합 추진위원회가 구성이 되면 주택조합 규약을 작성하고 조합원 모집을 하게 된다.

지역주택조합원은 해당지역 거주자라고 무조건 되는 것은 아니고 다음과 같은 자격요건이 필요하다.

예를 들어 300세대 아파트를 건립할 예정의 지역주택조합이라면 150명이상이 조합원이 되면 된다. 30세대 아파트라면 50%인 15명이상이면 되지만 최소기준에 맞춰 20명 이상은 조합원이 되어야 한다.

지역주택조합을 설립하려는 자는 80%이상의 토지 사용 권원을 확보한 후 시장, 군수, 구청장에게 신고를 하여야 하여 인가를 받아야 한다. 조합설립인가를 받으면 2년 내 사업계획승인을 신청하여야 하며 승인신청을 하지 않으면 조합설립인가가 취소될 수도 있으니 주의가 필요하다.

보통 정비사업은 조합설립 후 3년내 사업시행계획인가를 받으면 되는데 지역주택조합은 말도 많고 탈도 많아서 2년으로 강화된 규정을 적용하고 있다.

사업계획승인을 받으면 승인을 받은 날로부터 5년 이내 착공신고를 하고 공사를 한다. 공사가 완료되면 사용검사를 받고 청산 및 해산을 하게 되면서 지역주택조합사업은 마무리가 된다.

지역주택조합 설립인가를 받은 후부터는 원칙적으로 조합원을 교체하거나 신규로 가입할 수 없다.

다만, 조합원 수가 주택건설예정세대 수를 초과하지 않는 범위 내에서 시장, 군수, 구청장으로부터 추가모집의 승인을 받거나 조합원의 사망 또는 조합원의 탈퇴 등으로 조합원 수가 주택건설예정세대 수의 50% 미만이 되는 경우 등이라면 예외적으로 가능하다.

많은 분들이 궁금해 하시는 것이 조합원 탈퇴이다.

분양가도 저렴한 것 같아서 조합원이 되었는데 사업이 생각보다 잘 진행되지 않아 기다리다 목 빠지거나 조합장이나 임원들의 비리가 발생할 수도 있고, 처음 말했던 거와 달리 추가분담금을 더 많이 요구하는 경우가 빈번하기 때문인데 가입하기는 쉽지만 탈퇴는 어렵다.

조합원 모집 당시 허위 과장 광고에 현혹되었다가 제 정신이 돌아와 아차 할 때에는 이미 늦다.

지역주택조합을 가장 쉽게 이해하자면 동업을 생각하면 된다. 조합은 공동의 소유권은 있지만 소유지분이 등기로 명시되지 않는 합유(合有) 개념으로 한 배를 탄 동업자들이다. 친구와 동업을 하기로 해서 1천만원을 각각 투자했는데 사업을 하다 보니 추가로 1천만원을 더 투자하게 되었다. 아무래도 난 사업이 맞지 않는가 보다 하는 생각에 동업하는 친구한테 “친구야 나 이제 사업 그만하고 싶어, 내가 투자한 돈 돌려줘” 라고 하면 “응 알았어 바로 돈 주께” 이런 친구가 얼마나 될까?

사업이 엄청 잘 되는 상황이라면 동업친구가 빚을 내서라도 돌려주고 지분을 더 확보하겠지만 사업이 어려워 그만하고 싶다는 상황에서 동업친구가 그런 부담을 지고 싶지는 않을 것이다. 지역주택조합도 이런 경우이다. 기다리다 지쳐 나 조합원 탈퇴하고 싶다고 하면 바로 탈퇴해주는 조합은 잘 없다. 특히 내가 낸 돈까지 돌려달라고 하면 더욱 더 그렇다. 동업해서 지금까지 낸 돈은 사업자금으로 다 사용하고 돈을 더 내도 시원찮을 판에 탈퇴라니 그나마 조합의 과실이나 위반사항을 찾아 소송이라도 하지만 그렇지 않으면 마음고생이 이만저만 아니다.

그래서 지역주택조합은 조합원이 되기 전에 관계자 말에 현혹되지 말고 그렇다고 지역주택조합이라는 이름만으로 하면 안 된다는 색안경을 낄 필요도 없다.

실제 토지 확보율, 조합원 모집률, 추가 비용 발생 여부, 허위과장 광부 여부 등을 꼼꼼하게 팩트체크를 하면 된다. 생각보다 이런 조사가 어렵다면 사업장 주변 부동산 중개업소 3-4곳 방문해서 의견을 구해보면 큰 도움을 받을 수 있을 것이다. 현장에서 영업을 하는 공인중개사가 어느 전문가보다 더 최고의 전문가이기 때문이다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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