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6·19 “주택시장 안정을 위한 관리방안” 대책이 발표된 이후, 부동산 시장이 뉴스메이커가 되고 있을 정도로 논란이 뜨겁다.

규제에서 빠진 지역들은 풍선효과로 난리가 아니고, 규제적용된 지역도 집값이 잡히지 않고 있다.

3년 동안 22번의 대책을 발표하고도 아직도 집값 과열이 진행 중이라면, 현재 추진하는 부동산 대책에 무엇인가 문제가 있다는 것으로 문제원인 분석과 방향설정을 다시 해야하는 것이 아닐까 하는 생각이 든다.

대한민국과 서울의 집값 문제를 단순 서울 강남 고가 아파트나 재건축 아파트를 사는 사람들은 투기꾼이라는 이분법적 접근으로는 절대 꼬일대로 꼬인 실타래와 같은, 집값 문제를 해결할 수 없다.

우리 인간은 원천적으로 타인에 대한 욕망을 가지고 있다. 무인도에 나 혼자 살고 있다면 소유가 무슨 의미가 있을까? 현실은 치열한 경쟁을 통해 습득한 부가 경제계급의 척도가 되고 삶의 편안함의 주된 수단이 됨을 부인할 수 없다. 남들보다 더 잘 살고 싶은 욕망을 정부가 하지 말라고 쉽게 없어지지 않는다.

우리나라는 반 만 년 역사를 가지고 있지만, 6·25전쟁 이후 새롭게 시작한 70년 된 신생국가이다.

1960년대 이후 경제개발이 되면서 아파트를 중심으로 한 주거문화가 만들어졌고 당연히 토지가격은 경제성장과 인플레이션 속도에 비례하면서 지속적 상승을 하였으며, 베이비붐 세대의 폭발적인 증가에 힘입어 엄청난 주택이 공급되었음에도 주택가격 역시, 큰 폭으로 상승하면서 부동산 불패신화가 만들어졌다.

여기에 IMF, 글로벌 금융위기를 극복하면서 V자 반등이라는 학습효과도 더해졌다. 특히 편리함과 보안성을 무기로 수익성, 환금성, 안전성 투자의 3요소를 모두 잡은 아파트는 난공불락 부동산의 중심이 되었고, 전세 제도라는 특이한 주거형태가 더해지면서 전세를 끼고 집값의 절반 정도 자금으로 구입을 할 수 있는 갭 투자 여건이 형성되었다. 아마 전세제도가 없었다면 아파트가 이렇게 투기의 대상이 되지 못했을 것이다.

수요는 인구증감에 따른 절대적 수요와 주택을 사고자 하는 심리에 따른 상대적 수요가 있다. 출산율이 급감하고 있지만 주택구매연령은 40-69세 연령층이 줄어들때까지는 짧게는 10년 길게는 20년 이상의 시간이 걸린다.

문제는 투자심리의 상대적 수요인데 필요의 니즈와 욕망의 욕구가 결합되어 있는 투자심리를 대출규제 등 구매능력 규제만으로 잡기는 어렵다. 공급은 아파트 입주물량인 절대적인 공급과 소위 집주인들이 매물을 내 놓는 상대적 공급이 있다.

정부는 매물의 상대적 공급은 무시하고 절대적 공급에만 메달리고 있는데 이마저도 착공부터 완공까지 2-3년, 토지확보 및 인허가까지 감안하면 5년 이상 걸리는 아파트 공급의 시차때문에 절대적 공급으로 주택공급 문제를 해결하는 것은 역부족이다.

그래서 절대적 공급은 장기계획을 세우고 일관성있게 꾸준히 공급을 해주어야 하고, 집주인들이 팔고 싶을 때 쉽게 매물을 내놓을 수 있도록 양도에 대한 규제를 풀어주면서 입주물량의 절대적공급과 매물의 상대적공급이 같이 맞물려 돌아가야 공급의 안정을 꾀할 수 있다.

최근 집값 과열현상은 정책의 부작용이 크다. 집값이 오르는데 가만있을 정부는 없겠지만 결과적으로는 아무런 대책을 내지 않았더라면 차라리 지금보다 낫지 않았을까 하는 생각도 든다. 투자심리가 죽지 않은 상황에서 조정대상지역, 투기과열지구와 같은 핀셋규제는 풍선효과만 만들어 낸다.

양도세 중과로 인한 동결효과로 매물이 크게 줄어들면서 거래량이 감소되어 몇 개만 거래되어도 비정상적인 가격급등을 야기시켰다. 재건축 등 정비사업 규제는 장기적으로 서울의 새 아파트 공급을 줄여 희소성을 더 키울 것이다.

대출규제는 돈 있는 사람들보다 돈이 부족한 서민들한테 더 큰 피해를 주고 있다. 분양가상한제는 로또 아파트 현상을 만들면서 청약과열과 당첨되는 사람만 큰 돈을 버는 이상한 문제를 만들었다.

종합부동산세 강화는 똘똘한 한 채 현상을 만들었고 세입자에게 일부 전가시키거나 다른 지역으로 수요이동을 하는 풍션효과가 생기며 부담을 느끼는 실수요자는 구입을 포기하고 전세로 돌아서면서 전세가격상승의 원인이 되고 있다.

무엇보다 대책의 첫 단추를 잘못 끼웠다.

정부는 강남 고가아파트 시장을 주범으로 타깃을 정하면서 규제도 고가아파트에 초점을 맞추었다.그런데 생각해보자. 15억 원하던 강남아파트 가격이 20억 원이 되던 30억 원이 되던 다수의 서민들은 무슨 상관이 있을까? 그냥 약간의 씁쓸함정도 느끼지 않을까? 연예인들이 빌딩산다고 배아파할 사람이 얼마나 될까? 가장 열받고 배아픈 것은 나와 동일한 수준이었던 내 친구, 동료, 친척, 지인이 어쩌다가 아파트 하나 사서 큰 돈을 벌면서 이제는 나와 다른 레벨의 사람이 되었을 때이다.

강남집값 상승이 아니라 내가 사는 지역의 아파트가격이 크게 오른 것이 문제다. 방향 설정이 부자동네 고가아파트 잡기가 아니라 서민주거지역아파트 보호가 되었어야 했다.

정부의 정책을 보면 옛날 만화영화에 나오는 두 얼굴을 가진 아수라백작을 보는 듯 하다. 집값을 잡기 위해 모든 규제수단을 쏟아 부으면서도 정작 최근 집값상승의 가장 큰 원인인 저금리와 과잉유동성 정책을 계속 추진하고 있다.

코로나로 인한 경제를 살기위한 고육지책이라고 하지만 코로나 이전에도 돈 풀기 정책은 계속 되었었고 3차 추경과 3기신도시 토지보상까지 생각하면 앞으로 유동성은 더 증가할 것이다.  부동산 특히 아파트시장은 경제가 어려워도 오르는 경향이 있다. 

물론 경제가 망해버리면 부동산도 소용없지만 경제가 어지간히 안좋아 질때까지는 전 국민의 자산인 아파트가 그리 쉽게 무너지지는 않을 것이다.

자 그럼 부동산 특히 집값 문제를 해결하기 위해 어떻게 해야할까? 지난 40년이 넘는 동안 전 국민의 자산의 대부분이 되었고, 학습효과로 똘똘 뭉친, 그렇다고 대안도 없는 아파트 투자문제를 단기간에 정책의 힘만으로 해결한다는 것 자체가 역부족이다.

내 임기동안 빨리 모든 문제를 해결하겠다는 조급증은 또 다른 왜곡을 낳는다. 단기적으로는 실수요자 중심으로 부동산정책 방향을 다시 설정하여야 한다. 조정대상지역, 투기과열지구와 같은 핀셋규제의 부작용은 지난 3년간 검증이 되었고 노무현정부 5년 동안에도 실패로 검증이 되었다.

그리고 규제가 너무 많아 기억하기도 어렵다. 국민들이 알지도 못한 규제가 먹힐 수 있겠는가 ? 규제는 쉽고 간단 명료해야 효과도 크다. 무주택자와 2년거주 3년 보유한 1주택자 등 실 수요자는 “취득도 쉽고 보유는 가볍게” 대출규제도 풀어주고 종합부동산세 면제, 재산세 감면 등의 혜택을 주어야 한다.

2주택 이상은 “취득도 어렵고 보유도 어렵게” 대출규제 강화하고 종합부동산세 중과 등을 하고 그래도 사겠다는 사람은 세수확보를 하면 된다.

대신 양도는 쉽게해서 매물이 늘어나면서 정상 거래흐름으로 어이질 수 있도록 해주어야 한다. 장기적으로는 일관성있는 공공임대주택 중심의 주택공급확대정책을 추진해야 한다. 서울의 경우 부지확보가 어렵다면 차라리 재건축, 재개발 정비사업에 공공이 적극 개입하여 추진속도를 높이고 용적률을 파격적으로 2배 3배 올려 민간에도 혜택을 주는 동시에 인상된 용적률의 절반은 공공임대아파트를 짓게 하는 윈윈정책도 고려할만 하다.

투기수요유입이 문제라면 용적률 인센티브를 받는 정비사업은 한시적으로 주택거래허가제로 묶는 것도 방법이다. 파격적인 용적률 인센티브를 받는데 공공임대아파트 건설과 한시적 주택거래허가를 반대할 조합원들은 별로 없을 것이다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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