전세금 지키는 세입자의 권리, 우선변제권과 최우선변제권!

조회수 2020. 08. 14. 12:01 수정
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우선변제권을 확보하는 것이 내 전세금 안전하게 지키는 최우선 과제임을 잊지 말아야 할 것이다.

김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #142

지난 7월 31일부터 임대차3법 중 2년에서 2년 더 거주할 수 있는 권리를 가지는 ‘계약갱신청구권’과 갱신 시 임대료 인상을 제한하는 ‘전월세상한제’가 전격 시행되었다.


세입자의 주거안정이 향상되었다는 평가도 있지만, 임대차 기간이 더 늘어나고 인상 폭이 제한된다고 해서 세입자의 전 재산이나 다름없는 전세보증금을 가지고 있는 집주인과 동등한 관계가 되기는 어렵다. 오히려 세입자들을 가장 불안하게 만드는 것은 ‘임대차 기간보다 내 전세금이 과연 안전하냐’의 문제일 것이다.

시세 3억 원의 주택에 1억 원의 전세로 들어간 B는 선순위로 A 저당권 1억 원이 있고, 후순위로 C 저당권 1억 원이 있다. 그러다가 주택이 경매에 넘어가 2억 원에 낙찰이 되었다. 만약 특별법인 임대차 보호법이 없었거나 대항력을 갖추지 못했다면 물권인 저당권이 채권인 일반 전세에 무조건 앞서기 때문에 경락대금 2억 원은 1번 A 저당권이 1억 원, 3번 C 저당권이 1억 원을 가져가고 B의 1억 원 전세보증금은 하늘에 날아가게 된다.

대항력이란 무엇인가?

‘대항력’이란 임차주택이 매매나 경매 등으로 다른 사람에게 양도되더라도 양수인에 대하여 임차권의 효력을 주장할 수 있는 권리이다. 쉽게 설명해서 “내 전세금 돌려주지 않으면 못 나가”라고 말할 수 있는 권리이다.


임차인은 양수인에게 임차권을 주장하여 임대 기간이 종료될 때까지 거주할 수 있고 임대차 기간이 만료되면 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 집을 비워주지 않을 권리가 생긴다. 물론 가만있다고 대항력이 생기는 것은 아니고 대항요건을 갖추어야 한다. 주택임차인의 경우에는 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 하게 되면 그 다음날 0시부터 대항력을 갖게 된다.


주택의 점유 및 주민등록으로 대항력이 생긴 후, 계속 유지를 하려면 대항요건을 존속하고 있어야 한다. 주민등록을 이전해 버리면 대항력을 상실하게 되며 다시 전입을 하더라도 재 전입 시부터 새로운 대항력이 생기게 되니 주의가 필요하다. 집주인이 연락이 와서 사정이 있어 그러니 1주일만 주민등록 주소를 좀 빼달라고 요청하면 절대 응하면 안 된다.

주민등록 이전을 한 사이 집주인이 은행에 대출을 받고 근저당권을 설정하게 되면 우선순위에서 밀리는 결과가 생기기 때문이다.

우선변제권이란 무엇인가?

‘우선변제권’은 임차주택이 경매나 공매 되었을 경우 경락된 금액에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리이다. 대항요건(주택의 인도와 전입신고)과 함께 확정일자를 받으면 우선변제권은 성립이 된다.


선순위인 A 저당권보다는 앞설 수 없지만, 후순위인 C 저당권보다는 우선변제권을 가진 B의 전세가 우선하기에 1억 원을 변제받을 수 있다. 3번 저당권은 물권이지만 우선변제권을 가진 2번 채권에 밀려 변제를 받을 수 없다.

만약 1억 5천만 원에 경락이 되었다면, 1번 저당권자는 1억 원, 우선변제권을 가진 B는 5천만 원만 변제를 받을 수 있다.

최우선변제권이란 무엇인가?

‘최우선변제권’은 소액임차인이 확정일자를 받지 못했을 경우라도 대항력을 갖추고 있으면 경락된 주택가액의 1/2 범위 안에서 보증금 중 일정 금액을 다른 선순위담보권자 보다 우선하여 최우선으로 변제를 받을 수 있는 권리이다.


아래와 같이 지역별로 보증금의 구분에 따라 최우선변제를 받을 수 있는 금액이 결정이 된다.

서울시의 경우 보증금이 1억 1천만 원 이하라면 3천700만 원까지는 최우선으로 변제가 된다는 의미다. 앞의 사례에서 B가 확정일자를 받지 못했다 하더라도 보증금이 1억 1천만 원 이하여서 3,700만 원까지는 선 순위보다 더 우선해서 받을 수 있다.

만약 1억 원에 경락이 되었다면, 2번 B가 최우선으로 3천700만 원 변제를 받고 1순위인 A 저당권자가 남은 6,300만 원을 변제받으면 3번 C 저당권자는 하나도 받지 못한다.


정리를 하면 대항력은 내 전세금을 지키기 위한 최소한의 요건으로 대항력이 없으면 우선변제권과 최우선변제권 모두를 가질 수 없다. 반면, 확정일자는 우선변제권에서는 필요하지만 최우선변제권에서는 필요가 없다.

현실적으로는 소액 보증금 기준을 충족시키는 전세는 찾기가 어렵기에 소액보증금 기준금액을 상향 조정할 필요가 있다. 세입자라면 주택 인도와 함께 전입신고를 해서 대항력을 갖추고 확정일자도 반드시 받아 우선변제권을 확보하는 것이 내 전세금 안전하게 지키는 최우선 과제임을 잊지 말아야 할 것이다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

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유튜브 '김인만 부동산TV'

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