리얼캐스트

직장인 A씨는 약 3년 전, 강서구에 다가구 주택 한 채를 샀습니다. 신혼부부였던 그는 서울에 아파트를 사서 입주하고 싶었지만, 청약 가점이 낮고 대출도 쉽지 않아 아파트 대신 다가구 주택을 매수하게 됐습니다. 당시 전세와 매매 간 차액을 투자해 장만할 수 있는 저렴한 매물이 나와있어 그쪽으로 눈을 돌린 것이죠.

A씨가 보유한 주택 일대는 노후화된 주택가였지만, 역세권인 동시에 번화가가 가깝다는 강점 덕에 소규모 개발이 한창입니다. 낡은 주택을 허물고 원룸이나 상가 건물, 또는 신축 빌라 공사가 여기저기서 진행되고 있는데요. A씨 역시 향후 낡은 다가구를 허물고 건물을 신축할 수 있다는 꿈에 부풀어 있었습니다.

A씨는 “집이 워낙 낡아 관리가 힘들지만, 가격 대비 대지가 넓은 물건을 샀다는 점에서 만족하고 있다”며 “언젠가 경제적 여유가 생기면 초소형 건물 신축에 도전하고 싶다”고 포부를 밝혔습니다.

3년 전 A씨에게 아파트 대체품이었던 다가구 주택이 올해 하반기 들어 ‘귀하신 몸’이 되고 있습니다. 특히 올해 7월 들어 단독주택과 다가구 매매 거래량이 급증하고 있습니다. 7월 서울 단독, 다가구 주택 거래량은 2,047건으로 2018년 3월 이후 처음으로 2,000건을 넘겼으며, 6월에 이어 높은 증가율을 보이며 꾸준히 늘고 있습니다. 6월 서울 단독, 다가구 거래량 증가율은 43%로 가파른 증가세를 보였고 7월에도 30%에 가깝게 늘었습니다.

가격도 오르고 있습니다. 한국감정원이 집계한 서울 단독주택 매매가격지수를 보면, 2019년 9월부터 110을 넘겼고 올해 들어서는 112에 진입했으며 7월에는 114.2입니다. 이는 해당 통계가 집계된 2003년 이후 최고치입니다.

2000년대 중반에서 후반까지 한반도를 들썩이게 했던 부동산 열풍도 서울 단독주택 매매가격지수를 100까지 끌어올리지 못했는데요. 그야말로 ‘아파트 공화국’이던 우리 부동산 시장에서 주택의 가치가 높아진 이유는 무엇일까요?

땅값이 비싸기로 유명한 강남, 그것도 대형 업무지구인 삼성동은 이태원, 한남동과 함께 우리나라 최고급 주택가로 유명합니다. 덕분에 삼성동에 자리한 주택들은 수십억원의 시세를 유지하고 있는데요.

그럼에도 불구하고 토지 가격만 놓고 보면 아파트에 비해 비싼 편이 아니라는 말이 나옵니다. 아파트는 해당 단지 전체의 토지를 세대별 소유주들이 대지지분으로 나눠 갖고 있는 구조입니다. 삼성 힐스테이트 1단지를 전고가로 매수한다고 가정했을 때, 이 대지지분에 대한 시세를 계산하면 1㎡ 당 6,000만원, 3.3㎡(평) 당 가격은 2억원에 육박합니다.

하지만 이 단지 주변에서 거래된 주택의 토지 가격은 확연히 낮다는 사실을 확인할 수 있습니다. 부동산 거래정보 플랫폼 벨류맵(valueupmap)에 따르면, 삼성 힐스테이트 인근 한 단독주택은 올해 1월 55억 8,780만원에 거래됐습니다. 1970년 지어진 이 건물은 연면적 140㎡에 토지면적 275.8㎡으로 토지면적(㎡) 당 거래가는 2,000만원이 조금 넘는 수준입니다.

물론 삼성 힐스테이트는 3종 주거지역, 단독주택은 2종 주거지역으로 건축할 수 있는 용적률이 다르며, 일반적으로 잘게 쪼개진 매물이 단위 당 가격 측면에서 더 비쌀 수 있다는 점을 감안해야겠죠. 게다가 사례로 든 주택이 워낙 낡은 것에 비해 관리가 용이하고 방범이 잘되는 브랜드 아파트가 주거지로서 높이 평가 받는다는 점 또한 고려해야 합니다.

하지만 모든 건축물은 감가상각에 따라 가치가 떨어지며, 이에 비해 서울 토지의 가치는 우상향한다고 봤을 때 장기적인 투자 측면에서 주택이 유리한 것은 분명해 보입니다.

최근 몇 년 간 주택 가격이 유독 가파르게 오른 동네를 보면, 주변에 ‘핫플레이스’가 형성돼 있습니다. 주로 ‘○○길’, ‘○○거리’로 불리는 이 핫플레이스 특징은 강남, 종로 같은 대형 번화가와 달리 소형 상가, 주택을 용도 변경해 개조한 건물들이 독특한 분위기를 형성하고 있다는 것입니다. 따라서 이러한 거리에 인접한 주택의 가치가 올라갈 수 밖에 없었던 것이죠.

대표적인 예가 홍익대학교 근처 상권입니다. 홍대 상수동과 연남동 골목에선 기존 주택을 개조하거나, 주택을 철거하고 신축한 건물에 옷가게 또는 식음료(F&B) 업장들이 성행하고 있습니다. 홍대 상권이 주변 지역으로 확산되고 방송 영향까지 이어지며 망원동에 ‘망리단길’이 뜨기도 했습니다.

이러한 과정을 거치며 주변 골목 안까지 주택 시세는 올랐는데요. 2015년 7억 초반 대에 팔렸던 한 다가구 주택은 4년 만인 지난해 6월, 약 60%가 오른 12억원에 거래됐습니다. 현재 이 주택은 근린상가 및 원룸을 갖춘 꼬마빌딩으로 신축된 상태입니다.

망원동 한 부동산 관계자는 “나홀로 아파트나 빌라 밖에 없어 집값이 크게 오르지 않았던 동네인데, 2~3년 전부터 망리단길이 뜨고 젊은 이들이 모여 들면서 다가구 주택 가격이 갑자기 치솟았다”면서 “선수들은 부동산과 상권 개발 노하우가 있어 큰 시세차익을 남겼겠지만 건물 신축, 리모델링이나 용도 변경 등은 일반인이 접근하기 어려운 분야가 아닐까 생각한다”고 밝혔습니다.