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현 정부가 지난 수년간 부동산 세제를 개정하면서 세금 계산이 무척 복잡해졌습니다. 세제가 자주 바뀌다 보니 세무사들조차 부동산 세금을 잘못 계산하는 경우가 발생하기도 하는데요. 특히 주택에 부과되는 세금을 책정할 때 주택 수에 따라 내야 될 세금의 크기가 달라지는 점을 주의해야 합니다. 그렇다면 부동산 세금을 계산할 때 주택 수는 어떻게 계산해야 할까요?

먼저 주택을 취득할 때 부과하는 세금인 취득세부터 살펴보겠습니다.

취득세의 경우 세율을 적용할 때 세대를 기준으로 주택 수를 계산합니다. 취득세에서 1세대란 세대별 주민등록표에 기재된 가족으로써, 배우자와 30세 미만인 미혼 자녀는 세대를 분리해 거주하더라도 1세대로 간주합니다. 단, 미혼인 30세 미만 자녀가 분가해 중위소득 40% 이상 소득을 버는 경우에는 부모와 별도 세대로 산정됩니다. 예를 들면 배우자와 30세 미만의 미취업 자녀가 세대를 분리해 각각 1주택을 소유하고 있더라도 그 집은 1세대 3주택으로 볼 수 있는 것입니다.

자녀가 65세 이상 본인 또는 배우자의 직계존속(부모, 조부모)을 부양하기 위해 합가한 경우에는 본인과 직계존속을 각각 독립된 세대로 간주합니다. 또한 지분으로 주택을 공동 소유하는 경우, 각각 1주택을 소유한 것으로 산정합니다(부부 공동명의 제외). 예를 들어 1주택자인 A 씨가 지인의 주택 지분을 소유하고 있다면 A 씨는 2주택자가 됩니다. 하지만 A 씨가 1주택을 부부 공동명의로 소유했다 하더라도 A 씨와 배우자를 1세대 2주택자로 산정하진 않는 것입니다.

취득세는 주택을 구매하면 취득일(잔금 납부일) 기준으로 60일 이내에 납부해야 하는데요. 세율은 1주택자인 경우 주택 가액에 따라 1~3%가 적용됩니다. 단, 1주택자가 조정대상지역 내 주택을 추가로 구입해 2주택자가 되면 8%가 적용되고, 3주택 이상부터는 12%를 내야 합니다. 새로 구입하는 주택이 비조정지역일 경우 3주택부터 8%, 4주택 이상은 12%가 적용됩니다.

다음으로 주택 수에 가장 영향을 많이 받는 세금으로는 양도소득세를 꼽을 수 있습니다. 양도소득세란 주택을 매도할 때 내는 세금인데요.

양도소득세도 취득세처럼 세대별 과세가 원칙입니다. 단, 취득세와 마찬가지로 소득 증빙 가능한 30세 미만 미혼 자녀가 분가했다면 별도 세대로 산정됩니다.

양도세에서 지분으로 공동 소유한 주택은 1주택으로 여겨지며, 오피스텔은 주거용은 주택 수에 포함되지만, 업무용은 주택 수에서 제외됩니다. 입주권은 주택 수에 포함되며, 분양권은 개정법에 따라 2021년 1월 1일부터 새로 취득한 부분부터 주택 수에 포함되게 됩니다.

세율은 규제지역 내에서 2주택 이상은 10%, 3주택 이상은 20%가 양도세 중과됩니다. 2주택자가 조정대상지역의 주택을 매각하면 기본 세율에 10%를 가산하며, 장기보유특별공제가 배제됩니다. 3주택 이상 보유자가 조정대상지역에서 주택을 매각하는 경우 20% 가산해 계산하면 됩니다. 2021년 6월부터는 여기에 10%가 추가될 계획입니다. 2주택인 경우 20%, 3주택 이상일 땐 30%를 기본 세율에 가산해 양도세가 부과됩니다.

반면 종합부동산세는 취득세나 양도세와 달리 소유자별로 각각 과세한다는 부분이 특징입니다. 주택의 일부 지분만 보유했더라도 1주택자로 보지만, 다만 지분율이 20% 이하로 지분율 상당 공시가격이 3억원 이하일 경우 세율 적용 시 주택 수에서 제외됩니다.

종부세 과세 방법은 1세대 1주택인 경우 공시가격 9억 초과분에 대해 종부세가 발생하고, 1세대 2주택 이상 소유하면 소유자별로 공시가격 합산금액이 6억 이상일 경우 과세합니다. 즉, 공시가격 10억원인 1주택자가 단독 명의일 경우 종부세 납부 대상이 되지만, 부부 공동명의로 하게 되면 각각 5억원으로 과세표준이 나뉘어 납세 의무가 없어지는 것이죠.

또 종합부동산세도 주택 수에 따라 내야 하는 세율이 달라지는데요. 조정대상지역 2주택자 또는 3주택 이상 보유자의 경우, 2021년 1월 1일 이후부터 0.6~2.8%가 인상됩니다. 또한 세 부담 상한 역시 200%에서 300%로 인상됩니다.

주택 구매 시 세금 계산은 누구라도 헷갈리기 쉽습니다. 하지만 앞으로도 부동산 세제는 계속 복잡해질 것이란 전망이 우세한데요. 실수요자라면 주택을 구입하기 전, 주택 수나 지역, 매수·매도 시점 등에 따라 세금이 크게 달라질 수 있음을 간과하지 말아야겠습니다. 올 한 해도 이제 한 달 남짓 남았는데요. 금일 소개해드린 다양한 주택 수 산정법을 통해 향후 취득·보유 및 양도 시 세금 부과에 참고하시기 바랍니다.

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