KB부동산

코로나19 장기화와 정부의 부동산 규제에도 불구하고 2020년 하반기 들어 집값 상승이 거셌습니다. 여기에 전세난까지 겹치면서 ‘영끌(영혼까지 끌어모아 대출)’ ‘패닉바잉(공황 매수)’과 같은 신조어가 등장하기도 했는데요.

영끌을 동원한 30대가 부랴부랴 내집 마련에 나서면서 주택시장 큰 손으로 떠올랐습니다. 집값이 더 오르기 전에 지금이라도 집을 사야하는지, 3기 신도시 등 추가 공급 물량을 기다려야 하는지 새해를 맞이한 무주택자의 고민은 여전합니다.

전문가의 전망은 어떨까요?

2021년 부동산 시장을 바라보는 전문가의 견해는 대체적으로 상승론이 우세합니다. 정부가 내놓은 공공전세 확대책만으로는 수요층이 원하는 주택 공급이 부족하기 때문에 수급불균형으로 집값이 상승한다는 것인데요.

반면 양도세 중과 유예기간이 끝나는 6월 이후 법인 매물을 비롯한 다주택자 매물이 쏟아지면서 하락세를 보일 것이라는 하락론도 맞서고 있습니다.

부동산 시장 전망이 엇갈리는 가운데 실수요자는 2021년 상반기 집값을 어떻게 내다봤을까요? 또 정부 부동산 대책에 대해선 어떤 평가를 내렸을까요? 

KB부동산 리브온(Liiv ON)과 머니투데이가 공동으로 지난 12월 8일부터 21일까지 KB부동산 리브온 회원 6000명을 대상으로 ‘주택 구매 및 수익형 부동산 투자 의향’ 설문조사를 실시했습니다.

설문 결과 주택 수요자 10명 중 7명이 올 상반기 집값이 상승할 것으로 답했습니다. 올해 주택가격 전망을 묻는 질문에 67.3%가 ‘상승’으로 전망했습니다. 16.9%는 ‘보합’, 11.6%는 ‘하락’, 4.1%는 ‘잘 모르겠다’고 응답했습니다.

지난해 상반기 진행한 집값 전망 조사와는 대조적인 결과인데요. 지난해 6월 설문조사에서는 같은 질문에 응답자의 70%가 하반기 주택가격이 떨어지거나 제자리 걸음에 머무를 것으로 예상했습니다.

당시 '하락' 39.7%, ‘보합’ 32.4%, ‘상승’ 22.4% 순으로 응답자가 많았는데요. 6개월 새 하락 전망보다 상승 전망이 월등히 높게 나타났습니다.

그렇다면 실수요자가 꼽은 올해 주택시장 최대 변수는 무엇일까요?

주택시장 핵심 변수를 묻는 질문에 ‘부동산 정책이’가 가장 많은 비중을 차지했습니다. 전체 응답자의 51.7%가 부동산 정책을 주요 변수로 답했는데요. 이어 ‘주택 공급’(16.8%), ‘주택 수요’(12.8%), ‘국내외 경기’(10.0%), ‘대출 금리’(8.7%)가 그 뒤를 이었습니다.

상반기 중 주택 구입 의향을 묻는 질문에서는 ‘주택 구매 의향이 없다’가 45.2%를 차지해 ‘주택 구매 의향이 있다’는 응답 22.8%를 크게 앞질렀습니다. ‘결정하지 못했다’는 응답도 32.0%로 높게 나타났습니다.

주택 구매 의향이 없는 이유로는 ‘가격이 너무 올라 구매 포기’로 응답한 비율이 42.6%로 가장 많았습니다. 이어 '세금 부담’ 18.4%, ‘구매 후 가격하락 불안’ 12.1%, ‘세금 부담’ 3.7% 순이었습니다.

지난해 6월 조사에서는 같은 질문에 ‘주택 구매 의향이 없다’고 응답한 비중이 45.0%로 비슷하게 나타났는데요. 그 이유를 묻는 질문에서는 ‘주택경기 불투명’으로 답한 응답자가 29.0%로 가장 많았고, ‘가격이 너무 올라서’는 19.6%에 그쳤습니다.

집값이 오를대로 올랐다고 판단하는 실수요자가 늘면서 주택 매입을 포기하거나 매입 시기를 결정하지 못하고 저울질 중인 것으로 풀이됩니다.

이는 주택을 ‘투자재’로 바라보는 인식도 영향을 미쳤을 것으로 보입니다.

주택 구입 목적을 묻는 질문에 응답자의 과반수가 넘는 57.3%가 ‘실거주 + 투자’ 목적이라고 답했습니다. ‘투자’ 목적도 12.6%를 차지했는데요.

주택에 대한 개념이 단순 거주 목적에서, 실거주를 겸하면서 집값 상승까지 기대하는 투자처로서의 인식 전환이 상당해진 것 같습니다.

특히 시세보다 저렴하게 공급되는 신규 분양 아파트에 대한 관심이 높았습니다.

주택 구입 방식을 묻는 질문에 전체 응답자의 절반에 가까운 46.4%가 '청약'으로 집을 마련하겠다고 답했습니다. 이어 구축 매입(27.9%), 분양권·입주권 매입(17.9%) 등을 꼽았습니다.

전체 응답자 중 청약 선호도는 30대가 36.6%로 가장 높았는데요. 이어 20대와 40대가 각각 24.3%, 23.8%로 비슷한 수치를 보였습니다. 50대 11.4%, 60대 3.3%, 70대 이상 0.6% 순으로 나타나 20~40대 연령층에서 청약 선호도가 두드러졌습니다.

청약으로 주택을 마련할 계획이지만 정작 자신의 청약 가점이 몇 점인지는 모르는 경우가 많았습니다. 서울 등 투기과열지구에서 전용면적 85㎡ 이하 아파트는 100% 가점제가 적용돼 청약 가점이 높은 순으로 당첨자를 선정합니다. 당첨을 결정 짓는 청약 가점을 ‘모른다’고 응답한 비중이 40.7%에 달한 것인데요.

자신의 청약 가점이 ‘30~40점대’로 응답한 비율이 24.0%, ‘10~20점대’가 19.8%, ‘50~60점대’가 11.2% 순으로 조사됐습니다. 서울·수도권 인기지역 당첨 안정권으로 볼 수 있는 70~80점 미만과 80점 이상 청약 가점을 갖춘 응답자는 각각 2.3%, 2.1%에 그쳤습니다.

특히 상대적으로 청약 선호도가 높은 것으로 조사된 20~40대도 자신의 가점을 모르는 비중이 높았습니다. 20대 응답자의 56.4%, 30대 33.9%, 40대 37.8%가 가점을 묻는 질문에 '모른다'고 답했는데요. 청약을 위한 철저한 준비보다 청약 당첨이라는 막연한 기대감이 앞서고 있는 것으로 해석됩니다.

문재인 정부 출범 이후 집값 안정화를 위해 다주택자 세제 강화를 비롯해 대출 규제, 분양가 상한제 시행, 규제지역 확대, 3기 신도시 공급, 공공전세 확대 등 각종 부동산 대책이 연이어 발표됐습니다.

특히 지난해 하반기 계약갱신청구권과 전월세상한제 등 임대차보호법(이하 임대차2법)이 도입됐는데요.

이에 따라 임대차2법 도입을 어떻게 생각하는지 실수요자의 의견을 물었습니다. 응답자의 49.4%는 ‘반대’, 31.4%가 ‘찬성’하는 것으로 답했습니다. ‘생각 없음’은 19.2%를 차지했습니다.

'임대차2법이 시장에 부정적 영향을 미쳤다'고 평가한 응답자는 63.8%로 과반수를 넘었습니다. '긍정적'이라는 평가는 23%, '영향이 없다'는 13.1%에 그쳤습니다.

임대차2법을 부정적으로 평가한 이유로는 '전세난 가중'을 꼽은 응답자가 38%로 제일 많았습니다. '임대인과 임차인 사이의 분쟁을 유발'을 이유로 든 응답자는 20%, '월세 전환으로 주거비가 상승'은 17%였다. 이 외에도 '4년 뒤 재개약 불안'을 호소하는 응답자도 5%로 집계됐습니다.

긍적정으로 평가한 이유를 살펴보면 '임차인의 주거안정'(13%)과 '계약 연장(2+2년) 효과'(10%), '임차인 권리보호 강화'(10%) 등의 순서로 나타났는데요. 하지만 '전세시장이 안정된다'는 답변은 7%에 불과해 '해당 없음'이 58%로 압도적으로 많았습니다.

임대차2법으로 기존 세입자의 계약 연장이 유리해졌지만 전세 물량이 줄면서 전셋값이 올라 새로 전셋집을 구하려는 수요자에게는 부담으로 작용한 것으로 보입니다.

매입임대나 공공임대 등 공공전세를 확대하는 전세대책에 대해서도 부정적인 평가가 이어졌습니다.

'전셋값이 안정되지 않을 것'이라고 답한 응답자는 56%로 '안정이 될 것'이라는 답변(19%)을 크게 앞질렀습니다. '모르겠다'는 답변도 25%에 달해 전셋값 안정에 도움이 되지 않는다는 평가가 절반 이상을 차지했습니다.

전세대책이 효과가 없는 이유로는 '내집 마련 욕구가 커 임대주택에 대한 부정적 인식이 있다'(34%)고 답한 응답자가 가장 많았습니다. '선호하는 주거 형태가 아니어서', '면적·입지·주변환경 등 주거여건 때문'이라는 답변은 각각 20%, 19%였습니다.

하지만 전세물량이 확대될 거란 기대감도 엿볼 수 있었는데요. 공공전세 대책 효과를 긍정적으로 평가한 응답자 중 23%는 '전세물량 공급 확대'를 이유로 전세시장이 안정될 것으로 내다봤습니다. 이어 ‘최대 6년까지 안정적으로 거주’(20%), ‘소득자격 완화 등 중산층으로 대상이 확대될 것으로 기대’(11%), ‘질 좋은 임대주택 공급 효과’(10%) 순으로 응답률이 높았습니다.