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코로나19로 더욱 힘들게 느껴졌던 2020년을 뒤로하고 뭔가 좋은 방향으로 달라질 것이라는 희망으로 2021년을 시작해봅니다.

2020년은 코로나19로 사회, 경제 곳곳에서 모두가 어렵다고 했지만 주택시장은 달랐습니다. 연말에는 이번 정부 들어서 24번째 부동산관련 대책까지 나왔지만 2019년 주택시장과 비교하면 완전히 상반된 모습을 보였습니다.

KB부동산리브온의 월간 아파트매매지수 2020년 1월~12월 전국 변동률을 보면 9.2% 상승한 것으로 나타납니다. 2019년에는 -0.3%이었던 것과 비교하면 엄청난 변화입니다. 권역별로 나눠 보면 수도권 11.9%(2019년 0.9%), 지방광역시 8.4%(2019년 0.2%), 지방도시 4.2%(2019년 -3.3%) 등으로 시장 분위기가 완전히 바뀐 것을 알 수 있습니다.

아파트 매매가 뿐만이 아닙니다. 전셋값도 크게 오르면서 세입자들의 고통도 가중됐습니다.

KB부동산리브온의 월간 아파트전세지수 2020년 1월~12월 전국 변동률은 7.3%로 역시 2019년(-0.8%)과 완전히 달라졌습니다. 권역별로는 수도권 9.9%(2019년 -0.5%), 지방광역시 5.7%(2019년 -0.3%), 지방도시 3.3%(2019년 -2.2%)을 기록했습니다.

이처럼 매매가와 전셋값이 함께 오르자 2030세대들이 신용대출을 포함해 영혼까지 털어서 주택을 매입한다는 것을 빗댄 ‘영끌’이라는 신조어가 탄생하기도 했습니다.

20차례가 넘는 부동산관련 대책에도 불구하고 주택시장이 불안정하자 정부의 정책 기조도 집권 초기 투기 수요 규제에서 점차 공급 확대를 통한 시장 안정화로 바뀌기 시작했습니다. 2020년 7월 부동산대책을 통해 3기신도시 공급 예정 물량을 2021년 하반기 사전청약을 통해 순차적으로 공급을 하겠다는 계획을 밝히기도 했습니다. 이 외에도 전셋값이 치솟자 공공주도로 전세주택 공급을 신속하게 늘리겠다는 전세 대책을 발표하기도 했습니다.

하지만 시장의 반응은 냉랭했습니다. 내 집을 갖고 싶은 사람은 많은데, 분양주택 공급 계획은 많지 않고 소형 임대주택 등 전월세 주택 공급 내용이 주를 이뤘기 때문입니다.

살고 싶어하는 곳에 집을 마련할 수 있는 공급이 소비자들이 원했던 것이지만 20차례가 넘는 대책 대부분이 소비자들의 니즈를 제대로 반영하지 못하면서 신축 주택을 중심으로 가격이 급등하는 등 대책의 역효과가 발생했습니다.

2020년까지의 부동산 대책들이 소비자 니즈 반영에 미흡했다면 2021년은 뭔가를 기대할 수 있을 까요? 일단 가능성은 있어 보입니다.

신임 변창흠 장관이 지난 1월 5일 실시된 ‘주택공급기관 간담회’ 통해 발언한 내용을 통해 보면 수도권, 지방 대도시를 중심으로 주택공급 이전보다 증가할 수 있을 전망입니다.

이날 간담회에는 서울시, 경기도, 한국주택토지공사(LH), 주택도시보증공사(HUG), 서울주택도시공사(SH), 경기주택도시공사(GH), 한국주택협회, 대한주택건설협회, 한국부동산개발협회 등 주택공급의 핵심기관 관계자들이 참여해 향후 주택공급과 관련해 논의가 이뤄졌는데요.

이 간담회의 핵심 내용은 다음과 같습니다.

① 공공주도의 주택공급은 한계가 있으니 민관협력을 통해 신속히 공급

② 도심에 ‘충분히’ 공급(역세권, 준공업지역, 저층주거지, 도시재생연계 정비사업 등 다양한 방식으로 공급)

③ ‘분양주택’ 중심 공급

④ 개발이익은 사회적 합의를 통해 적정하게 배분하고 투기 수요는 차단하라 입니다.

변 장관은 전세, 월세 중심의 공급 위주라는 시장의 비판을 의식한 것인지 이번 간담회에서 주택의 공급은 ‘분양주택’을 중심으로 하겠다고 강조했습니다. 이는 향후 정부 정책을 공공임대에 치우치지 않겠다는 의미인데, 그동안 “내 집 마련하고 싶은 사람들에게 전월세만 살라고 하느냐”는 비판을 의식한 것으로 보입니다

또한 공공 자가주택과 공공 임대주택은 소비자의 선택에 맡기는 대신, 입지 등을 고려해 혼합해서 공급될 수 있다는 말도 덧붙였습니다.

이에 따라 우선 공급이 집중될 곳은 수도권과 지방 대도시의 도심이 될 계획입니다. 내 집 마련 대기수요가 많은 곳이죠. 정부는 이들 도심지에 역세권, 준공업지역, 저층주거지, 도시재생 연계 정비사업 등의 다양한 방법으로 주택을 공급하게 됩니다.

또한 교통편리지역은 지구단위계획을 수립해 용적률을 완화(기존 400~500%에서 최대 700%까지)하고 입지규제 최소구역에서는 주거 비율 완화, 공공 재건축은 종상향을 하는 등 이번 간담회 이전에 개선이 추진됐던 제도들도 신속하게 마무리 하기로 했습니다. 이외에 특별건축구역 지정을 확대해 고층 주거시설이 들어서는 곳들이 증가할 전망입니다.

당장 주택공급이 늘어나는 것은 아니지만 관련 제도들이 올해 정리되면 2022년 이후로는 도심지역 개발 및 공급 관련 소식들이 증가할 것으로 예상됩니다. 

각종 설문이나 보고서 등을 통해서 접하는 올해 주택시장 전망은 ‘상승’이 많습니다. KB부동산리브온에서 공인중개사를 대상으로 올해 주택매매가격 전망을 설문한 결과 3% 이내로 상승한다고 응답한 이들이 수도권은 43%, 비수도권은 45%를 차지했습니다. 사유로는 대부분 공급부족을 꼽았습니다.

주택산업연구원도 ‘2021년 주택시장 전망 보고서’를 통해 전국 아파트 값이 1.8% 상승할 것으로 전망했습니다. 상승이유로 누적된 공급부족에 대한 개선 가능성이 낮고 경기회복에 대한 기대감, 신규주택 선호, 저금리 및 유동성 확대 등을 꼽았습니다.

이 외에도 각종 언론사들이 업계 전문가들을 대상으로 한 리서치 역시 상승 전망이 우세합니다. 상승 이유로 수요보다 적은 공급을 꼽은 전문가들 역시 많습니다.

그동안 각종 인허가, 절차상 제한, 규제 등으로 도심 주택 공급이 원활하지 못했던 것은 사실입니다. 하지만 2021년은 수도권과 지방 대도시 도심을 중심으로 주택을 공급할 수 있는 판로가 열릴 수 있다는 점에서 의미가 있어 보입니다.

특히 지지부진했던 도심 개발환경이 개선되고 4월에 있을 재·보궐 선거로 새로운 자치단체장이 뽑히면 개발사업 속도는 한층 빨라질 전망입니다. 이 때문에 연초 예상하는 주택가격 상승률 보다 높은 상승이 올해 있을 가능성이 높습니다.

상반기 주택시장의 주요 변수로는 신임 국토교통부 장관이 명절 전에 내놓는 공급대책과 4월 있을 재·보궐 선거를 꼽을 수 있습니다. 하반기는 선거 이후 달라질 개발사업들의 속도와 공급대책 후속 조치가 어떻게 진행되느냐가 변수가 될 전망입니다.

과연 이들 변수로 서울 등의 수도권과 지방대도시의 도심이 어떻게 바뀌는지, 또한 도심 주변 지역은 또 어떤 변화를 겪는지 지켜보는 것이 2021년 주택시장의 중요한 관전 포인트라는 사실을 기억하시기 바랍니다.

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