이러다 전국이 규제지역으로.. 규제지역 지정 이유와 효과는?

조회수 2021. 01. 22. 09:16 수정
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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/ 전국에 100곳이 넘는 규제지역이 분포하며 규제를 안받는 곳을 찾는 것이 어려워지고 있습니다. 갑자기 규제지역에 지정이 되면 내 집 마련 등 주택 구입 계획을 급히 바꿔야 하는 일도 생기는데요. 늘어나는 규제지역 제대로 한 번 알아보겠습니다.
[Remark] 계속 늘어나는 규제지역… 너무 많아 헷갈리네~

“이러다가 전국이 규제지역 될라”라는 말이 나올 정도로 현 정부는 부동산시장 안정을 위해 규제의 고삐를 늦추지 않고 있습니다. 물론 규제지역 지정이 계속된다는 것은 어딘가 집값이 계속 오르는 곳이 있다는 것을 의미합니다.


심지어 과거 규제지역이었다가 규제지역에서 해제됐던 곳이 재지정되는 일까지 있습니다. 내가 살고 있는 지역이 규제지역으로 지정되거나 아니면 해제되는 일은 없을까요? 만약 이런 변화가 생기면 어떻게 해야 할까요?

[Remark] 1월 기준, 조정대상지역 111곳… 전국 236개 시·군·구의 절반 가까이가 규제지역

지난 12월 정부는 부산(북구, 사상구 등), 대구(중구, 달서구 등) 등과 경남 창원, 충남 천안, 전북 전주 등 지방도시 36개 지역을 조정대상지역으로 지정했습니다. 또한 6월 대전을 투기과열지구로 지정한 후 6개월여만에 경남 창원시 의창구를 투기과열지구로 추가 지정했습니다.


수도권에서는 경기 파주만 조정대상지역으로 지정돼 지방지역을 중심으로 규제지역 지정이 집중됐습니다.


이번 규제는 11월 19일 경기 김포, 부산 일부, 대구 수성구 등을 조정대상지역으로 지정한지 한달 만에 추가로 이뤄졌습니다. 이로써 전국에는 49개 투기과열지구, 111개 조정대상지역이 분포하게 됐습니다.


행정안전부에 따르면 전국에는 총 236개 시•군•구(85개 시, 82개 군, 69개 구)가 있는데 이들의 절반이 규제지역인 셈입니다.

[Remark] 연이은 규제지역 지정 왜?

규제지역은 왜 지정되며, 어떻게 지정되는 걸까요? 주택법 제63조와 주택법시행규칙 25조에는 투기과열지구와 조정대상지역 지정 및 해제와 그 기준이 명시돼 있습니다.


주택법시행규칙에 명시된 조정대상지역 지정 기준은 직전 월부터 소급하여 해당지역의 3개월간 주택가격상승률이 해당 시도의 소비자물가상승률의 1.3배를 초과하는 지역 가운데 △2개월간 청약경쟁률이 5대 1 초과 △3개월간 분양권 전매거래량 전년동기 대비 30% 이상 증가 △시·도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 곳 등 3가지 중 한 가지 이상 항목에 해당하는 곳이 지정됩니다.


투기과열지구는 주택공급이 있었던 최근 2개월 월평균 청약경쟁률이 5대 1을 초과했거나 국민주택규모주택의 월평균 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 곳, 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳, 신도시개발이나 전매 등으로 투기 및 주거불안 우려가 있는 곳 등을 도나 국토교통부가 지정합니다.


상기 내용으로 볼 때 최근 2~3개월 사이 시장에 두드러진 변화(상승)가 있는 곳들은 규제지역으로 지정될 가능성이 매우 높은 것을 알 수 있습니다. 만약 비규제지역에 거주하고 있었는데 주택시장에 이러한 변화들이 나타났다면 규제지역으로 지정될 수 있다는 점을 명심하셔야 합니다.

[Remark] 규제지역 지정 효력은?

조정대상지역으로 지정되면 크게 세제 강화, 대출 축소, 전매제한, 주택 취득시 자금조달계획서 신고의무 등 여러 변화가 생깁니다.


다주택자는 양도세가 중과되고 장기보유특별공제에서 배제되며 2주택 이상 보유자는 종부세가 추가 과세 됩니다. 분양권 전매시 양도세는 보유기간과 상관없이 50% 세율이 부과됩니다.


주택담보대출 시 담보인정비율(LTV)이 9억원 이하 50%, 9억원 초과 30%로 제한되고 2주택자는 주택신규 구입을 위한 주택담보대출이 금지돼 주택구입에 목돈이 더 필요해지고 분양권은 전매가 제한됩니다.


투기과열지구에서는 LTV가 9억원 이하 40%, 9억 초과 20%, 15억 초과 0% 등으로 더욱 강화되며 재건축 조합원지위양도 금지, 재개발 조합원 분양권 전매제한, 조합원 분양신청은 2년 이상 거주요건을 갖춘 경우에만 가능하도록 강화됩니다.

[Remark] 규제지역 증가 → 비규제지역 희소성 증가 → 풍선효과

규제지역 지정과 함께 다양한 규제가 시행돼 거래가 주춤해질 수 있습니다. 상승폭이 둔화되거나 하락할 수도 있습니다.


경남 창원 성산구의 경우 규제지역 지정 이전 주간 매매가격지수 상승률이 1%대를 기록했지만 규제지역 지정 직후부터는 1% 미만으로 눈에 띄게 상승률이 둔화됐고 1월2주(1월11일기준) 변동률은 0.16%까지 둔화됐습니다.


규제지역이 확대되면서 상대적으로 비규제지역의 희소가치가 높아졌습니다. 시장에서는 풍선효과도 확대될 것이라는 예측들이 쏟아지고 있는데요.


실제로 수도권 일부만 보더라도 비규제지역이 포함된 광주, 용인의 주간 매매가격지수가 새해에도 플러스를 기록하며 상승세를 이어가고 있습니다. 지방에서도 지난해 조정대상지역으로 지정된 천안과 이웃한 도시인 아산시가 풍선효과를 누리고 있습니다.


규제지역 지정이 시장에 미치는 영향이 이처럼 양면성을 갖는 셈입니다.


내 집 마련을 언제, 어디에서 해야 하는지 고민하는 경우 분들을 주변에서 볼 수 있습니다. 규제지역 지정으로 상승이 둔화되고 상대적으로 수혜를 입는 곳들이 나오면서 집값은 또 어떻게 변할지 가늠하기 어렵습니다.


따라서 규제지역과 비규제지역 주택시장의 특수성에 따라 시시각각 변하는 집값을 냉철하게 보는 자세가 필요하겠습니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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