서울시 아파트 층수제한 이제 변하려나?

조회수 2021. 02. 01. 09:09 수정
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안녕하세요. 허생원(許生員)입니다.


아파트를 비롯해 주거용 건축을 억압하는 것이 건물 높이입니다. 내 땅에 내 맘대로 건물을 못 올리는 중요한 이유가 됩니다.


우리나라에 건물 높이를 제약하는 주거용 층수제한규제는 4종이 있었습니다. 지난해부터 조금씩 변화가 보이는데요. 어떤 변화가 진행 중인지 지금부터 살펴보겠습니다.

도로사선제한 폐지로 건물이 반듯해져요

『도로사선제한』은 건축물과 도로를 맞닿아 짓는 경우 도로에 접한 건축물 높이기 전면도로폭의 1.5배를 넘지 못하도록 제한하는 규제입니다. 폭 6m 도로 옆에 건물을 지을 경우 건축물 높이는 9m 이상 높일 수 없는 규제죠.


고층건물의 도시미관 훼손을 방지하고, 건물 사이 개방감과 거주 주민의 시야확보를 위해 1962년 생겼습니다. 그러나 건물효율성을 높이기 위해 도로면에 접한 건축물 측면을 대각선 모양의 계단식으로 만들어 층수가 올라갈수록 바닥면적이 줄어드는 불안정한 모습이 생겨났죠.


2015년 5월, 54년만에 건축법개정안을 수정해 폐지됐습니다. 이후 계단식 기형건물이 적어지고, 건물의 용적률이 보장되면서 창의적인 설계가 가능해졌죠. 건물이 반듯해져 도시미관이 수려해지고, 연면적 증가로 경제적 효과도 높일 수 있었습니다.


주택가 4m 도로에 접한 재건축과 아파트에 도로사선제한이 풀리면서 층수가 높아져 2015년부터 소형건물 개발사업이 확대됐어요.


그러나 도로사선제한은 폐지됐지만, 여전히 도시미관을 확보하는 방법은 남아 있습니다. 일조권사선제한, 각종 구역 및 지구지역 (지구단위계획, 가로정비구역, 미관지구지정)을 통한 층고제한 등입니다.

일조권사선제한에서 최대한 자유로우려면?

『일조권사선제한』은 일반주거지역과 전용주거지역에서 정북방향의 인접대지 경계선으로부터 일정거리를 띄어 건축해 기존 입주자들이 일조권 침해를 받지 않도록 제한하는 규제입니다.


정북방향 대지에 인접한 건축물은 높이 9m까지는 1.5m 이상, 9m 초과 부분은 건축물 각 부분 높이의 1/2 이상을 인접대지 경계선으로부터 띄어야 하죠. 3층 이하 단독주택은 일조권사선제한에 크게 영향을 안받으나, 3층 이상 다중주택이나 다가구주택은 영향권 내인지 살펴봐야 합니다.


만약 인접한 땅이 대지가 아닌 도로, 철도, 하천일 경우 그 반대편 대지경계선이 기준이 되죠. 따라서 정북방향이 아니라도 일조권 사선제한을 적용받을 수 있습니다. 가능한 북쪽으로 넓은 도로를 접한 토지를 구입하는 것이 일조권 사선제한에 비교적 자유롭습니다. 전문가들이 북서쪽 또는 북동쪽 코너 땅을 좋아하는 이유입니다.


일조권이 뭐가 중요하냐 하실 수도 있지만, 건물수익과 직결되고, 햇빛은 비타민D 형성에 중요하므로 입주민의 건강을 위해서라도 신경을 써야 합니다. 일조권 침해는 공사중지 가처분신청이나 보상청구를 요청받을 수 있어 초기 건축계획 수립부터 침해여부를 검토합니다.

고도지구 지정이 해제된다면?

『고도제한』은 건축법, 항공법 등 법령에 규정해 놓은 건축물 높이를 제한하는 규제입니다. 주변에 공항이나 군부대 시설이 산재해 있는 수도권 지역에는 상당 지역이 비행안전구역으로 고도제한을 받아 사유재산권 행사에 제약을 받습니다.


이와 관련해 『고도지구』는 도시계획상 또는 토지이용상 쾌적한 환경조성과 효율적 이용을 위해 건축물의 높이를 제한하는 용도지구의 하나입니다. 과거에는 지정목적에 따라 고도제한의 최고한도나 최저한도를 정해 놓았습니다.


『최고고도지구』는 경관보호와 과밀방지를 위해 건축물 높이의 최고한도를 정한 지구입니다. 과거에는 건물 층수와 높이 한계를 정했으나, 2014년 층수제한은 폐지하고, 현재는 높이만 규제하고 있죠.


한편 2017년에는 『최저고도지구』가 토지이용의 자율성을 제약하는 측면을 고려해 폐지했습니다. 지금은 고도지구에서 건축행위를 할 때 건축물 높이에 대해 최고한도만 적용받습니다. 재개발, 재건축 시 최고고도지구는 용적률을 제약할 수 있어 지자체 조례 확인이 필요합니다.


서울시는 총 10개지구 89.6㎢(2,716만3.3㎡)의 서울시 면적의 15%에 달하는 최고고도지구를 지정해서 관리 중입니다. 그러나 최근 중복규제완화에 대한 다양한 연구가 진행 중인 것으로 알려져 있습니다.


서울시는 1977년 강서구 김포공항 주변 건물에 대해 항공기 이착륙시 안전사고 방지를 위해 고도제한 규제를 실시했는데요. 그러나 2019년 3월 장애물 높이를 규정한 공항시설법과 중복규제됨에 따라 고도제한을 폐지한 바 있습니다. 西여의도 고도제한 완화에 대한 기대가 높아지고 있다는 점도 새로운 변화입니다.

『2040서울도시기본계획 (2040서울플랜)』을 새로 수립한다는데…

서울시는 초고층 건물의 난립을 방지하고, 도시경관을 고려해 건물 높이를 관리합니다. 일조권 훼손과 조망권 독점을 방지하기 위해 아파트를 35층 이하로 제한했는데요. 용도지역별로 제2종일반주거지는 25층 이하, 제3종 일반주거지는 35층 이하입니다.


51층 이상 초고층건물은 도심ㆍ광역중심 내 상업, 준주거지역으로 한정했습니다. 따라서 50층 이상 주상복합 아파트는 도시광역중심기능을 수행하는 상업지역이나, 준주거지역에서 가능합니다. 제3종일반주거지는 종상향이 가능해야 하는데, 광역중심지 기능시에만 서울시 협의로 재건축사업계획이 심의 통과됩니다.


서울에서 35층 이상 아파트를 허용한 사례는 2건입니다. 첫 번째는 2009년 발표된 ‘한강 공공성 재편계획’, 일명 '한강 르네상스 프로젝트'에 힘입어 1:1 재건축 후 2015년 입주한 이촌동 래미안 첼리투스 아파트입니다 (제3종 일반주거지, 지상 56층, 460세대).


두 번째는 한강 르네상스 프로젝트의 첫 사례인 성동구 서울숲 트리마제입니다. 지역주택조합으로 시작해 사업권이 두산중공업으로 넘어가는 과정을 거친 후 2017년 입주했죠 (제3종, 제2종, 지상 47층, 668세대).


이밖에 고밀 초고층 주상복합은 2003년 목동 하이페리온 (일반상업지역, 지상 69층), 2004년 도곡동 타워팰리스 (일반상업지역, 지상 69층), 2007년 자양동 더샵 스타시티(일반상업지역, 지상 58층), 2009년 목동 트라팰리스(준주거지역, 지상 49층) 등 입니다.


한편 서울시는 ‘8.4 공급대책 후속 조치’로 재건축, 재개발 규제를 조건부로 완화키로 했습니다. 용적률을 종전 250~300%에서 최대 500%까지, 50층이 가능한 용도지역 신설에 나섰죠. 기존 준주거지역을 세분화해 공공재건축에 맞는 『4종주거지역』이라는 용도지역을 신설한다고 합니다.


한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH)가 참여하고, 증가용적률의 50~70%를 임대주택에 활용하지만 층고제한이 풀리면서 조합원 부담금이 완화됩니다. 일반주거지역 ‘35층 제한’과 한강변에 인접한 경우 ‘층고 15층’ 규정이 상향되고, 사업기간이 단축됩니다.


용도지역은 토지의 효율적 이용을 위해 건축물 용도, 건폐율, 용적률, 층고를 제한하는 도시관리계획입니다. 용도변경은 용적률과 층고가 높아져 공급량 증가에 도움이 됩니다.

한편 서울시는 『2040 서울도시기본계획(2040 서울플랜)』을 새로 수립 중입니다. 서울시의 용도지역 신설로 자연경관을 유지하면서 합리적인 재건축단지가 개발되도록 희망합니다.


지금까지 ‘주거용 층수제한 4종세트’에 대해 알아봤습니다.

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KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다.

고맙습니다. 건승(健勝)


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