1인가구 맞춤형 고급주택의 무한변신

조회수 2021. 02. 03. 09:40 수정
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안녕하세요. 허생원(許生員)입니다. 


1인가구는 해마다 증가하지만, 맘에 쏙 드는 소형주택 찾기가 쉽지 않습니다. 연초는 학업, 직장으로 인한 거주이전으로 소형주택 수요가 몰리는 시기인데요. 수요는 일시에 증가하고, 공급은 제한적이니 실수요자 입장에서는 답답합니다.


우리나라 국민주택 규모는 주거전용면적 85㎡(분양면적 34평형 이하)이고, 소형주택은 60㎡(분양면적 26평형 이하)입니다. 우리나라 재고주택에서 소형주택 비중은 2019년 42%에 달할 정도로 큰 영역입니다. 앞으로 소형주택이 어떻게 달라질지 살펴보겠습니다.

1인가구의 빠른 증가를 수용할 소형주택 공급 필요

1인가구는 주택수요를 포함한 경제 트렌드를 새롭게 조명하는 핵심 키워드입니다. 1인가구는 465만가구에 달하며, 비중은 2017년 28.6%, 2018년 29.3%, 2019년 30.2%로 빠르게 확대되고 있습니다. 이제 1인가구의 생각을 읽지 못하면 전체 인구 1/3의 니즈를 포기해야 하는 상황입니다.


주거유형은 단독주택 45%, 아파트 31%인데, 전체가구 평균보다 단독주택 거주비중이 높은 반면, 아파트 비중은 낮습니다. 점유형태는 보증금 있는 월세 38%, 자가거주 31%인데, 전체가구보다 자가비중이 27%p 낮습니다. 1인가구에 적합한 주택공급과 기존 주거상황의 개선이 필요합니다.


그런데 1인가구는 20~30대 청년층은 물론 40~50대 중년층에서 55세 이상 장년층까지 다양한 분포를 이룹니다. 거주인원이 1명이라는 것만 같을뿐 수요자 니즈와 눈높이는 다양할 수밖에 없습니다. 의식주만 해결된 소형주택으로는 만족도가 충분치 않을 수 있습니다.

도시형 생활주택이 외면받았던 3가지 이유

인가구 증가는 2000년 중반부터 예견되었는데요. 1인가구의 주거안정을 위해 시행된 주거형태가 『도시형 생활주택』이었습니다.


1세대당 주거 전용면적 85㎡ 이하인 국민주택 규모의 300세대 미만으로 구성됩니다. 소형주택이 필요한 지역에 신속하고, 저렴하게 주택을 공급할 수 있도록 각종 건설기준과 부대시설의 설치기준을 완화한 주택정책을 적용했습니다.


예를 들면 주차장 확보기준이 수월합니다. 공동주택은 1대/세대당 이상(60㎡ 이하 0.7대/세대당)입니다. 도시형 생활주택 단지형은 이와 동일하지만, 원룸형은 0.6대/세대당(30㎡ 미만은 0.5대/세대당) 이상에 불과합니다. 2013년 60㎡/1대, 즉 3가구당 1대에서 강화된 수준이 이 정도입니다.


또한 아파트 등 공동주택 대비 소음보호(외부 65dB, 내부 45dB), 도로와 2m 이상 이격, 평면 10㎝, 높이 5㎝의 단위기준척도, 층간소음(경량충격음 58dB, 중량충격음 50dB) 등 건설기준을 적용받지 않죠. 진입도로는 연면적 660㎡ 이하인 경우 4m로 공동주택이 300세대 미만 6m보다 완화됩니다. 건축물 높이제한과 건축물간 이격거리도 완화됩니다.


특히 관리사무소, 조경시설, 안내표지판, 비상급수시설 등 부대시설을 설치 안해도 되고, 주민공동시설도 원룸형의 경우 제외할 수 있습니다. 분양가상한제에 적용받지 않고, 분양절차도 입주자저축, 주택청약자격, 재당첨제한 등이 제외되어 공급이 쉽죠.


그러다 보니 문제점이 많았습니다. 첫째, 주차장이 부족하면 거주자도 불편하고, 불법주차로 인해 동네주민의 시선도 따갑습니다. 둘째, 건설기준이 유연하다보니 거주환경이 적합하지 않은 소음지역에 건설되었고, 충간소음에 대한 대비도 적어 주거만족도가 낮았습니다. 셋째, 부대시설이 적어 생활편리성이 취약했습니다.


결국 도시형 생활주택의 인기가 점차 하락합니다. 공급자 입장에서 가장 쉽게 지을 수 있고, 1인가구의 선호도가 높았던 원룸형의 비중이 2010년 90%에서 2020년 41%로 낮아졌습니다. 공급 장려를 위한 주차장 규정 완화가 오히려 불편함을 야기해 주택선호도를 낮춘 결과를 만들었습니다.

도시형 생활주택은 얼마나 필요할까요?

『준공주택에 대한 사용검사실적』을 살펴보면 여전히 도시형 생활주택 규모의 중소형주택 비중이 상승합니다. 85㎡ 이하 주택에 대한 수요가 꾸준할 것으로 보는 이유입니다.


소형주택의 충분한 수요에도 불구하고, 도시형 생활주택의 인허가가 줄어든 이유는 아파트에 비해 거주 불편함과 부대시설 부족이 컸습니다. 공급은 쉬운데, 수요 눈높이를 못 맞췄다는 것인데요. 거주 편리성을 갖추고, 부대시설이 풍족하다면 도시형 생활주택의 인기가 회복될까요?

도시형 생활주택의 고급화 바람이 시작됐다는데…

도시형 생활주택이 수요자의 호감을 얻기 위해서는 무엇이 필요할까요?


첫째, 오버캐파 기준으로 건설합니다. 세대당 1대 주차장 확보, 층간소음방지, 주변소음으로부터 보호가 선행되면 어떨까요? 아마 난개발로 달가워하지 않은 생활주택에 대한 주변 평가도 달라질 수 있겠죠. 동네 자산가치 상승에 도움이 되는 주택을 짓자는 이야기입니다.


둘째, 좋은 입지에 건설합니다. 역세권과 학세권이 중첩되어 월세수요가 많은 지역의 생활주택은 분양성과가 좋습니다. ‘역삼 센트럴 2차 아이파크 도시형’은 지난해 11월 평균경쟁률 19.54대1을 기록했다죠. 엘리베이터, 난방, 조명, 단지보안, 지문인식 도어록, 무인택배 등 든든한 스마트시스템이 적용됐습니다.


셋째, 거주가가 만족하는 고급화입니다. 고급마감재와 오피스텔에 준하는 빌트인 시스템, 1인가구 특성을 고려한 호텔식 컨시어지 서비스가 대표적입니다. 수화물 운반부터 예약정보, 콜택시예약, 발레파킹, 룸크리닝 등이 가능하다면 깔끔함을 추구하는 1인가구가 관심을 갖지 않을까요?


넷째, 구조적 편리성입니다. 테라스를 서비스면적으로 공급해 휴식공간, 채광률, 조망권을 확보하거나, 확장하면 공간경쟁력이 생깁니다. 침실과 거실분리형 구조로 주거 쾌적성을 높일 수 있죠. 엘리베이터, 복층형 등 평면특화전략, 층고상향으로 1인거주에서 2~3인 실주거가 가능해 집니다.


다섯째, 하이엔드 커뮤니티 시설을 확충합니다. 종전 회의실, 로비, 휴게실 정도의 단촐한 커뮤니티 시설에서 옥상휴게공간, 가든테라스, 건식사우나, 피트니스룸, 다목적 미팅룸, 메일룸, 테라피룸, 코인세탁실, 키즈플레이룸, 조식서비스, 다이닝룸, 개별창고, 프라이빗 로비, 게스트룸 등의 다양한 시설이 품격을 높입니다.

편리함을 위하는 고객에 차별화로 어필하는 도시형 생활주택

신혼부부 등 실수요자는 항상 존재합니다. 소형주택의 부족한 공급량, 대형평형에 집중된 고급주택, 세련되고 젊은 홀로족 등장, 주거공간의 질적전환을 중요시하는 퀀투퀄(Quantity to Quality) 트렌드가 희소성 있는 도시형 생활주택의 성장동력입니다.


현재 도곡동에서 분양 중인 대림산업 ‘오데뜨오드 도곡(86세대)’은 교통 및 근린생활시설의 편리성과 시공사 브랜드 인지도, 고급자재를 사용한 고급 도시형 생활주택의 사례입니다. 『부동산인포』에 따르면 올해 상반기에도 분양계획이 많은데요. 얼마나 고객지향적일지 궁금합니다.


1월에는 강남구 논현동에서 대림건설 ‘루시아 도산208(오피스텔 포함 92세대)’, 역삼동에서 현대엔지니어링 ‘원에디션강남(오피스텔 포함 259세대)’이 분양예정입니다. 2월에는 서초구에서 포스코건설 ‘더샾 반포 리버파크(140세대)’가 분양예정입니다.


5월에는 강남구 논현동에서 신영 ‘도시형생활주택(오피스텔 포함 173세대)’이 분양예정입니다. 알디비케이는 자체분양사업을 계획 중인데요. 8월 충남 아산시에서 ‘아산배방 라피아노(96세대)’, 상반기 중 경기 고양시에서 ‘고양삼송 라피아노 2차(452세대)’가 분양예정입니다.


반도건설은 상반기 중에 영등포동에서 ‘영등포 로이빌딩 도시형생활주택(148세대)’, 용인시 동천동에서 ‘용인동천 도시형생활주택(158세대)’을 분양예정입니다.


지금까지 ‘도시형 생활주택의 진화’에 대해 알아봤습니다.

고객 여러분! 부자 되세요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다.

고맙습니다. 건승(健勝)


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