임대차법 개정으로 얼어붙은 전세시장, 주거안정의 대안은?

조회수 2021. 02. 04. 16:28 수정
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임대차3법 이후 부동산 시장은 어디로

임대 거주자의 주거 안정을 목표로 임대차법이 개정된 후 반년여가 지난 현재, 시장은 그 영향을 크게 받고 있는 모양새입니다.


임대차법은 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제를 골자로 하는 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안으로 이뤄져 있습니다.


가장 핵심이 되는 것은 계약갱신청구권제와 전월세상한제입니다. 세부적으로 살펴보면 계약갱신청구권제는 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 계약기간을 현행 2년에서 4년(2+2)으로 연장하는 것을 보장하는 제도입니다.

 여기에 전월세상한제는 임대료 상승폭을 이전 계약을 5%이내로 제한하는 법으로 사실상 4년간 5%의 인상으로 전세 거주를 보장하는 법입니다.


이처럼 강력한 임차인 보호제도를 만들었으나 시장의 방향은 반대로 흐르고 있습니다. 임대료를 임차인이 원하는 수준으로 높일 수 없다는 것과 사실상 4년의 의무계약으로 재산권 행사에 제약이 생기면서 전세 물량자체가 줄어드는 현상이 생기고 있는 것입니다.


실거래가 공개시스템을 통해 거래량을 확인해 봐도 급격한 감소를 확인할 수 있습니다. 지난해 1월부터 임대차법이 시행되기 전인 7월 30일까지 파주 운정신도시 일대(목동동, 동패동)의 전세거래량은 총 3,708건이었습니다. 그러나, 2020년 7월 31일 이후부터 12월 말까지 전세거래는 단 1,849건으로 절반에도 미치지 못하는 수치로 줄어들었습니다. 

공공지원 민간임대 등 주거 대안 상품으로 수요 이동

전세값 상승세도 높습니다. 2일 KB국민은행이 발표한 월간 KB주택가격동향에 따르면 지난달 수도권 아파트 평균 전세값은 4억1만원으로 1년 전에 비해 24.0% 상승한 것입니다.


그래서 일까요? 전세를 구하지 못한 실수요자들은 공공지원 민간임대와 같은 대안 상품으로 눈을 돌리고 있습니다. 공공지원 민간임대주택은 입주자가 원하면 최대 8~10년간 주거가 가능하고 임대료도 주변시세 대비 저렴한 상품입니다. 임대료 상승률도 5% 이내로 제한됩니다. 분양 아파트 수준의 부대복리시설을 갖추고 폭넓은 서비스를 꾸준하게 누릴 수 있는 장점도 있습니다.


청약홈에 따르면 지난 12월 3일 모집을 마감한 공공지원 민간임대주택인 ‘운서역 푸르지오 더 스카이’의 최고 경쟁률은 30.5대 1을 기록했습니다. 또, 지난 12월 1일 청약을 마감한 ‘고척 아이파크’는 746가구의 모집 물량에 5,061건의 청약이 접수되며, 평균 8.48대 1의 평균 경쟁률을 보였습니다.


부동산 전문가는 “집값 상승과 더불어 전세 시장이 급격히 변화했기 때문에 집을 구하려는 실수요자들의 전략 변경이 필요한 시기”라며 “매매, 월세, 전세와 같은 전통적인 방식 외에 정부가 적극 공급하고 있는 공공지원 민간임대와 같은 대안 상품을 눈여겨 봐야 한다”고 말했습니다. 

눈여겨볼 만한 공공지원 민간임대주택은

파주 운정지구에서는 우미건설이 공공지원 민간임대 주택인 ‘파주 운정신도시 우미린 더 퍼스트’를 공급합니다. 경기도 파주시 운정3지구 A-15블록에 위치하며 지하 1층~지상 28층, 총 846세대 규모로 공급에 나섭니다. 올해 8월 입주 예정인 후분양 단지로 빠르게 입주가 가능한 장점이 있습니다. 다목적 실내 체육관(하프코트), 피트니스 센터, 골프연습장 등을 비롯 작은 도서관, 국공립 어린이집, 카페린, 세대창고 등을 갖추고 있습니다.


화성 봉담지구에서는 현대건설이 ‘힐스테이트 봉담’의 잔여세대를 공급 중입니다. 경기도 화성시 봉담2지구 B-3블록에 공급되는 단지로 지하 1층~지상 최고 25층, 총 1004세대 규모입니다. 기존 임대 아파트와 다르게 차별화된 단지 구성, 평면 설계를 적용해 수요자들의 높은 관심이 모인 곳입니다.


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