임대시장 여건 악화로 몸살 앓는 상가 시장.. 공실률 역대 최고

조회수 2021. 02. 17. 17:47 수정
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안녕하세요. KB국민은행 리브부동산입니다.


‘KB경영연구소’는 부동산시장 동향을 분석한 ‘KB부동산시장 리뷰’를 매월 발간하고 있습니다. 이 보고서는 주거용시장, 상업용시장, 해외시장으로 구성됩니다.


아래 내용은 ‘KB부동산시장 리뷰’ 2021년 2호의 『상업용 부동산시장과 해외 부동산시장 동향』을 요약한 것입니다. 상가, 오피스텔, 오피스, 간접투자, 미국 주택시장, 캐나다 주택시장에 대해 각 분야별로 살펴보겠습니다.

[상가] 임대시장 여건 악화로 수익률 하락세 지속

1. 상가 임대가격지수 하락폭 확대, 공실률 역대 최고


2020년 4분기 전국 상가 임대가격지수는 전기 대비 중대형상가 0.51%, 소규모상가 0.53%, 집합상가 0.43% 하락했습니다. 모두 3분기에 비해 하락폭이 확대됐습니다. 4분기 전국 상가 공실률은 중대형상가 12.7%, 소규모상가 7.1%로 상승세가 지속됐습니다. 통계 작성 이후 최고 수준입니다.


2. 소득수익률과 자본수익률 동반 하락하면서 상가 투자수익률 하락세


2018년 하반기 이후 상가 투자수익률 하락세가 계속되는 가운데, 안전자산인 국고채(3년) 금리와 수익률 차이도 감소 추세입니다. 투자자산으로서 안정성과 수익성이 모두 악화되고 있습니다.

[오피스텔] 서울 오피스텔 공급 둔화 예상, 가격은 꾸준히 상승

1. 수도권 오피스텔 매매가격은 상승 추세지만, 최근 상승폭 소폭 둔화


2020년 1월 기준 오피스텔 매매가격 변동률은 전년 대비 2.2% 상승했습니다. 최근 상승폭이 지난해 말 이후 점차 둔화되는 모습입니다. 2020년 오피스텔 거래량은 4만호로 전년 대비 18% 증가했습니다.


2. 서울 전세가율은 꾸준한 상승 추세, 공급량은 큰 폭 감소 예상


1월 기준 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)은 전월 대비 0.2%p 증가한 81.5%를 기록했습니다. 서울 오피스텔 입주물량은 주택규제 등과 맞물려 공급이 크게 감소하고 있어 매매 및 전세가격 상승세는 당분간 유지될 것으로 예상됩니다.

[오피스] 서울, 주거용 부동산으로 용도 전환을 위한 매각 사례 증가

1. 서울 오피스 투자수익률 전년동기 대비 하락세


서울 소재 업무시설의 2020년 4분기 투자수익률은 3분기 대비 소폭 상승했으나, 코로나19 여파로 전년동기 대비 0.63%p 하락했습니다. 평당 임대료는 꾸준히 상승세를 보이고 있으며, 평당 거래가 또한 최근 3년 상승 추세입니다.


2. 용도전환 목적의 오피스 거래 증가로 일부지역 공실부담 경감 기대


신영에셋 조사에 따르면, 2020년 서울 중대형 규모(1,000평 이상) 오피스 거래 중 11건이 주거용 부동산으로 용도전환 목적의 거래입니다. 하반기 YBD 권역 내 대형오피스 신규공급으로 인한 공실부담이 정상화되고 있습니다. 용도전환으로 인한 중대형 규모 오피스 감소 시 공실 부담의 일부 경감이 기대됩니다.

[간접투자] 물류센터 관련 신규 공모리츠 상장, 시장반응 긍정적

1. 연말 국내 최초 물류센터 투자 공모리츠를 포함한 다양한 섹터의 신규 리츠 설정


2020년 12월 기준 리츠시장 규모 변동은 전월 대비 미미하나, 다양한 섹터에서 신규 리츠가 설정되면서 총 운용리츠 수는 280개를 돌파했습니다. 연말 국내 최초로 물류센터에 투자하는 공모 리츠가 상장됐고, 2021년 1월 말 기준가격은 최초 공모가 대비 7.4% 상승했습니다.


2. 연초 신규설정 펀드규모 감소, 부동산펀드 시장규모 전월 수준 유지


2021년 1월 기준 신규펀드 설정 규모는 전년 말 대비 46.2% 수준입니다. 부동산 펀드는 연초에 신규설정 규모가 감소하는 경향인데, 신규 설정된 부동산펀드 규모 감소에 따라 시장 전체 규모의 변동 수준은 미미했습니다.

[미국 주택시장] 매수 수요에 힘입어 주택재고물량 소진까지 최단기간 소요

1. 저금리 지속 및 매수 수요에 힘입어 기존주택 거래시장 강세


11월 S&P 주택가격지수는 238.5으로 전년동월 대비 9% 상승하면서 2014년 이래 최고치를 기록했습니다. 12월 기존주택 판매 건수는 676만채, 신규주택은 84만채로 전월 대비 각각 0.7%, 1.6% 상승했습니다. 코로나에도 불구하고, 거래시장은 활발했습니다.


2. 견고한 주택수요를 기반으로 주택재고물량 소진까지 최단기간 소요


저금리에 따른 풍부한 유동성과 주택수요를 기반으로 주택시장 내 재고물량을 빠르게 소진했습니다. 12월 NAHB(건설업체 체감 주택경기지수)는 83을 기록해 향후 주택경기에 긍정적 의견이 우세했습니다.

[캐나다 주택시장] 코로나에도 불구하고, 주택시장 낙관적 전망 증가

1. 저금리와 함께 코로나19 이후 외곽의 넓은 주택을 선호하면서 주택수요 증가


전반적인 가계 소비심리가 회복되고, 저금리에 힘입어 주택구입부담도 감소하면서 주택수요가 증가했습니다. 2020년 11월 주택가격지수는 전년동월 대비 4.6% 상승했습니다. 코로나19 이후 외곽지역에 위치한 넓은 주택에 대한 수요가 급증하면서 일부지역 주택가격이 급등했습니다.


2. 코로나 백신보급 시작, 향후 경제회복 기대와 함께 주택가격 추가상승 기대 증가


블룸버그의 Nanos리서치 그룹 조사에 따르면, 여론조사 응답자의 52%가 향후 6개월 내 주택가격 상승을 전망했습니다. 블룸버그 캐나다 소비자신뢰지수는 56.8을 기록하며, 2008년 조사 이래 최고 수준을 기록했습니다.


이상으로 KB경영연구소가 발간한 『KB부동산시장 리뷰 2021년 2호』 상업용 및 해외 부동산시장 (상가, 오피스텔, 오피스, 간접투자, 미국 주택시장, 캐나다 주택시장)을 요약해 드렸습니다. 자세한 내용은 KB국민은행 리브부동산 홈페이지나 앱 내 첨부파일을 참고하시기 바랍니다.


고객 여러분! 부자 되세요.

KB국민은행 리브부동산이 함께 하겠습니다.

고맙습니다. 건승(健勝)


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