5개월 앞으로 다가온 3기 신도시 사전청약.. 예상 분양가와 대응전략은?

조회수 2021. 03. 08. 10:19 수정
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3기 신도시 사전청약 다들 관심 많으시죠? 앞으로 5개월 뒤면 많은 이들이 주목하는 3기 신도시 사전청약이 시작되는데요. 3기 신도시 사전청약 준비에 앞서 공급 물량은 어떤지, 사전청약 조건은 어떤지, 예상 분양가는 어느 정도인지 등이 궁금하실 겁니다. 이에 KB국민은행 리브부동산에서 다가온 3기 신도시 사전청약, 대응전략을 짚어 봤습니다.

3기 신도시 사전청약, 공급 일정과 자격 요건은?

제일 먼저 사전청약이 시작되는 곳은 인천 계양입니다. 오는 7~8월 1,100가구가 사전청약 되는데요. 인천 계양에 이어 9~10월 남양주 왕숙2(1,500가구), 11~12월 남양주 왕숙(2,400가구)·부천 대장(2,000가구)·고양 창릉(1,600가구)·하남 교산(1,100가구)이 사전청약을 시행합니다.


또한 2022년에는 남양주 왕숙(4,000가구), 인천 계양(1,500가구), 고양 창릉(2,500가구), 부천 대장(1,000가구), 남양주 왕숙2(1,000가구), 하남 교산(2,500가구)의 사전청약이 2차로 진행될 예정인데요. 이를 합치면 3기 신도시 사전청약 물량만 총 2만2,200가구입니다.


3기 신도시 사전청약 도전에 앞서 사전청약 조건도 미리 체크해 볼까요? 올해 사전청약이 예고된 물량은 모두 공공분양 입니다. 민간분양은 공공분양 본 청약 이후에 진행될 것으로 예상됩니다. 공공분양 특별공급 및 일반공급 60㎡ 이하 자산 기준은 부동산 2억1,500만원 이하, 차량 2,760만원 이하, 연 소득 기준은 부부합산 6,000만원 이하입니다. 일반공급 60㎡ 초과 시에는 소득 자산 요건은 위의 기준이 적용되지 않습니다.


자산 규모가 기준 이상인 분들은 일반공급 60㎡ 초과 전형에 지원하실 텐데요. 공공분양 일반공급 청약 1순위 기준은 수도권 청약 1순위는 청약저축 가입이 1년 이상, 12회 납입 이상이어야 합니다. 투기과열 및 청약과열지구의 경우 청약 1순위는 주택청약저축 가입 2년 이상, 24회 납입 이상이고요.


동일 순위 경쟁 시 3년 이상 무주택 구성원이며, 저축 총액 많은 분들이 유리합니다. 월 최대 인정 금액이 10만원까지 가능한데요. 원래 적게 넣다가 한번에 몰아서 넣는 것은 인정이 안되니 주의하셔야 합니다.

3기 신도시 사전청약, 당첨 가능성이 낮다면?

올해와 내년까지 총 2만2,200가구의 3기 신도시 사전청약 물량이 공급을 앞두고 있다니 내 집 마련을 준비하고 있는 분들의 이목이 집중될 수밖에 없죠. 3기 신도시는 서울 접근성도 뛰어나고, 공급 물량도 많으니 사전청약에 도전하려는 분들도 많을 텐데요. 3기 신도시 사전청약에 당첨되기 위해서는 무엇이 필요할까요?


지역 우선 공급, 특별 공급에 유리하신 분이라면 선호도 높은 하남 교산, 과천, 고양 창릉 등에 선별 청약을 하셔도 좋습니다. 하지만 문제는 당첨 가능성이 낮은 분들이겠죠? 당첨 가능성이 낮은 분들은 경쟁이 치열한 하남 교산, 과천, 고양 창릉보다는 선호도가 낮으면서도 공급물량이 많은 곳을 공략하시는 게 당첨 확률을 높일 수 있는 방법입니다.


또한 사전청약도 본 청약과 마찬가지로 입주할 때까지 여러 조건을 유지해야 하는데요. 본 청약 때까지 지역 거주 요건도 채워야 합니다. 거주 기간은 남양주 왕숙, 고양 창릉, 인천 계양, 부천 대장은 1년, 투기과열지구인 하남 교산은 2년인데요. 다른 3기 신도시와 달리 하남 교산의 거주 기간은 차이가 있으니 꼭 체크해야 합니다.


마지막으로 사전청약은 중복 청약이 불가하기 때문에 청약 대상을 유의해서 선택하셔야 합니다. 다른 민간 아파트, 기존 주택 구입은 가능하니 이 점도 참고해야 하고요. 경쟁자가 많을수록 무조건 도전하는 것이 아니라 꼼꼼한 체크가 필요한 거 아시죠? 그럼 이제 선호도 높은 3기 신도시의 예상 분양가는 어떤지 알아볼까요?

선호도 1위 하남, 예상 분양가는?

투기과열지구인 하남은 다른 3기 신도시에 비해 높은 집값을 자랑하는데요. 주변 시세가 높으니 당연히 분양가도 다른 3기 신도시에 비해 높을 것으로 보입니다. 하남 교산은 서울 송파구와 인접하고, 미사강변·위례·감일지구 등 여러 신도시가 조성돼 있어 남다른 편의성을 지닌 곳입니다. 편의성과 서울 접근성이 좋아 현재도 집값이 상승세이고요.


하남시의 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 2,737만원으로 지난해 6월에 비해 21%나 올랐습니다. 집값이 오름세를 보이고 있는 만큼 하남 교산의 분양가도 상당할 것으로 보이는데요. 사실 아직 3기 신도시의 분양가는 확정되지 않았습니다.


분양가는 본 청약 때 확정되기 때문이죠. 하지만 3기 신도시는 분양가상한제로 주변 시세의 70~80% 정도로 분양될 것이라는 국토교통부의 발표가 있으니 그 기준을 토대로 예상 분양가를 추측할 수 있습니다. 따라서 주변 아파트 시세를 기준으로 하남 교산, 남양주 왕숙, 고양 창릉의 예상 분양가를 계산해 보겠습니다. 현재 시세 기준이니 변동될 수 있다는 점은 참고 바랍니다.


그럼 선호도 1위 하남 교산의 예상 분양가를 알아보겠습니다. 하남 교산과 가까운 덕풍동 일대 아파트는 전용면적 84㎡ 기준으로 평균 6억8,000만원, 신장동은 8억원의 시세를 형성하고 있는데요. 따라서 하남 교산의 분양가는 덕풍동과 신장동의 전용면적 84㎡ 평균 시세의 80% 정도로 분양된다고 가정하면, 5억4,400만~6억4,000만원 정도로 예상되네요.

3기 신도시 중 역대급 물량 자랑하는 남양주 왕숙

다음으로 3기 신도시 중 제일 많은 물량을 자랑하는 남양주 왕숙을 보겠습니다. 남양주 왕숙은 제일 넓은 면적과 물량을 자랑합니다. 면적과 물량이 많아 남양주 왕숙은 두 지구로 나뉘는데요. 먼저 남양주 왕숙의 사전청약 물량은 6,400가구, 남양주 왕숙2의 사전청약 물량은 2,500가구입니다. 두 지구 모두 합쳐 8,900가구가 사전청약으로 공급되는 것이죠.


다른 3기 신도시에 비해 월등히 많은 공급 물량을 자랑하는 남양주 왕숙은 지하철 8호선인 별내선, 경춘선 GTX-B노선까지 다양한 교통 노선이 들어섭니다. 이로 인해 남양주는 서울 도심과 거리를 좁히며 생활 편의성을 상승시킬 예정인데요. 많은 공급 물량과 교통 호재로 주목받고 있는 남양주 왕숙의 예상 분양가는 어떨까요?

올해 9~10월 사전청약이 되는 남양주 왕숙2지구의 예상 분양가를 알아보기 위해 인근에 위치한 다산동 시세를 먼저 보겠습니다. KB국민은행 리브부동산에 따르면 올해 1월 다산동의 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 2,181만원인데요.


남양주 왕숙2 바로 옆에 위치한 다산동을 주변 시세 기준으로 잡고 계산해 보겠습니다. 최근 다산동의 아파트 3.3㎡당 평균 매매가의 80%로 가정해 0.8을 곱해주면, 남양주 왕숙의 3.3㎡당 평균 매매가는 1,745만원 정도가 되네요. 그럼 남양주 왕숙2 지구에 전용면적 84㎡ 아파트의 예상 분양가는 4억4,000만원 정도라고 볼 수 있죠.

선호도 3위 찍은 고양 창릉, 입지는 어떤가요?

하남 교산에 이어 선호도 3위를 찍은 고양 창릉의 입지는 어떨까요? 서울시 은평구, 마포구와 인접해 있으며, 1기 신도시 일산과 서울 중간에 자리잡고 있어 다양한 생활 인프라를 누릴 수 있으면서도 서울 이동이 편리해 하남 교산, 과천 다음으로 인기가 높은데요.


특히 고양 창릉은 지하철 3호선, GTX-A 노선, 화전역-BRT 정류장 연계 등 여러 교통 호재도 지니고 있어 미래 가치 상승이 기대되는 지역이죠. 그럼 고양 창릉의 예상 분양가는 어느 정도일까요? 고양 창릉지구는 경기도 고양시 덕양구 행신동과 향동동 사이인데요. 따라서 두 지역의 시세를 비교하여 예상 분양가를 추정해야 합니다.


행신동에 위치한 '소만2단지' 아파트 전용면적 84㎡는 지난 1월 5억5,000만원에 실거래됐습니다. 향동동에 위치한 'DMC 리슈빌 더 포레스트' 전용면적 84㎡는 같은 달 10억5,000만원에 거래됐고요. 두 지역구의 아파트 실거래가는 5억원 정도의 차액을 보이고 있네요. 두 지역구 시세의 중간인 8억원을 주변 시세로 잡고 고양 창릉의 예상 분양가를 산출하겠습니다.


고양 창릉의 예상 분양가는 주변 시세로 잡은 8억원에 0.8을 곱해주면 됩니다. 통상 분양가가 주변 시세의 80%로 책정되는 것을 반영했습니다. 그럼 고양 창릉의 예상 분양가는 6억4,000만원이 되겠죠? 하남 교산과 비슷한 분양가를 보이겠네요.


지금까지 3기 신도시 사전청약과 선호도 높은 지역의 예상 분양가를 알아봤는데요. 올해 사전청약을 시행하는 3기 신도시들은 각각의 매력을 지니고 있습니다. 다양한 장점을 지닌 만큼 3기 신도시 사전청약을 통해 내 집 마련을 하려는 분들이 대거 모일 것으로 예상되는데요. 치열한 경쟁이 예고되니 철두철미한 사전 준비로 꼭 내 집 마련에 성공하시기를 기원합니다.


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