불안한 부동산 시장?! ..내 집 마련 타이밍 궁금한 사람 주목!

조회수 2021. 04. 07. 09:06 수정
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3월 기준 서울의 주택 매매가격 상승폭이 줄어들며

매매 시장이 안정화되고 있다는 신호가 들렸던 부동산 시장.


하지만 서울 집값이 주춤한 사이

경기권과 인천의 집값 상승폭은 늘어나며

여전히 혼란스러운 시장 모습을 보이고 있는데요. 

출처: 자료=한국부동산원

누군가 부동산 시장에 대한

올바른 길잡이를 해줬으면 하는 이때


부랜드 구독자 분들을 위해 저희가 소중한 선물을

하나 준비했습니다.


바로 ['빠숑' 김학렬 스마트튜브 소장과의 부동산 시장 분석] 시간인데요.


현재 시장 분석과 더불어 지역 선택에 도움이 될 만한

입지 분석 등을 모조리 풀어놓은 김 소장과의 대화!!


지금부터 시작합니다! 



현재 부동산 시장, 어떻게 바라보는지?

어차피 이번 부동산 시장은 올해 얘기만 하기에는 조금 부족하고요.
문재인 정부가 2017년도 5월에 취임을 하고 6월달에 첫 대책이 나왔어요 6.19 대책이라고. 그 이후로 25번 대책 최근에 나온 공급 대책까지 합치게 되면 27번째 대책이 나왔는데 굉장히 많이 나온 편이에요.


정부에서 바라는 것들이 무엇이냐. 결국은 부동산 시장이 안정되고 서민들이 내 집 마련이라든지 거주 안정성을 조금 취하는 쪽으로 계속 정책들이 나왔는데 다주택자들이 집을 많이 팔아야지 시장이 안정될 거라고 본 것 같고요.

하지만 다주택자들을 2017년도부터는 이미 영향력이 없었거든요. 타겟팅을 잘못한 것이죠.


그러다 보니 초기 3년 동안 공급을 안 했어요. 그런데 지금 3년 지나고 나서 보니까 공급이 부족하다는 걸 알게 됐고 최근에 나온 대책들은 규제 대책이 하나도 없습니다.

결국은 지금 공급 대책들이 나왔는데 이 대책들이 1~2년 안에 입주할 수 있는 물량들이 있느냐. 절대 없어요. 결국은 시장의 수요들은 많고 해소가 되지 않은 상황에서 공급을 언제까지 할 수 있느냐에 대해서 확실한 사인을 줄 수 없다 보니까 굉장히 불안해 하면서 현재 시장을 보고 있습니다.

시장의 안정성 측면에서 보면 공급이 많을 때 시세가 안정되거나 시장이 안정화됐고 공급이 부족할 때 가격이 올랐거든요. 지금은 공급이 부족해요. 그렇기 때문에 어떻게든지 간에 하나만 딱 잘못 건드리면 시장가가 쭉 올라갈 수밖에 없는 분위기가 조성돼 있다고 보시면 될 것 같고요. 올해 작년 대비 입주 물량이 굉장히 많이 줄었습니다. 서울 같은 경우는 작년에 5만 세대였는데 올해는 3만 세대가 안 될 거예요. 더 중요한 건 2022년 내년 같은 경우는 2만 세대밖에 안 됩니다. 구체적인 입주 물량은 적은 상태이기 때문에 불을 지피게 되면 또 바로 타오를 가능성이 높거든요.

2019, 2020년 같은 상황, 반복될 수 있나?

출처: 서울경제

만약 2017년에 8.2 대책과 같은 시장에 매물을 없애는 정책들이 안 나왔다고 하면 2019년과 2020년은 굉장히 정부 입장에서 좋은 시장이었어요.

사상 최대 입주 물량이 입주를 했거든요. 이 물량들이 나왔을 때 시장에서 거래가 되게 그냥 뒀어야 되는데 갑자기 실거주 요건을 강화하고 임대차 2법을 시행시켜버리는 거예요.

그러다 보니 그냥 그 시장에 나와야 될 매물들이 그냥 정지가 돼버렸어요. 거래가 안 되다 보니까 지금 경기도랑 인천이 지금 굉장히 많이 오르고 있습니다. 인천 지역의 경우 지난 한 달 동안에 2008년부터 KB국민은행에서 부동산 통계 자료를 일반인들한테 공개한 이후 사상 최대 상승을 했어요.

그러니까 상위 ‘TOP10’을 뽑는데 인천이 그 순위에 들어간 적이 거의 없거든요. 이번에 ‘TOP10’에 인천 지역 4개 구가 들어갔어요. 인천을 20년 이상 지켜보면서 이렇게 핫한 적은 처음 봤습니다. 

인천까지 갔다는 얘기는 서울의 수급 문제가 해결이 안 됐다는 얘기랑 똑같다는 말로 보셔도 될 것 같아요. 

지금 집을 사야 되나요? 말아야 되나요?

만약에 투자 목적이다라고 하시는 분들 같은 경우는 그런 타이밍을 잡는 게 맞아요. 싸게 들어가서 내가 산 가격보다 높은 가격에 팔고 나와야 되니까.

그런데 지금 많은 분들이 좀 답답한 게 뭐냐면 내 집 마련을 못 하시는 분들이 그런 고민을 하고 있는 거예요. 


지금이 사상 최고가라고 하더라도 집을 사셔야 돼요. 집을 샀는데 가격이 빠질 수 있어요. 그런데 그러면 내 집만 빠지는 게 아니라 다 빠지는 거예요.


그러니까 그런 것들을 고민하지 말고 내 집 마련이면 그냥 사라고 말씀을 드리거든요. 이 의견은 제가 20년 동안 연구원 활동을 하면서 한 번도 어긋난 적이 없습니다.

왜냐면 지금 원하는 지역에 매물이 없다 보니까 수요가 지방으로 밀려간다고 말씀드렸잖아요. 지금 살고 싶은 지역에서 머무르고 싶으시면 내 집 마련을 하는 것이 제일 안전한 것들이고 아니면 비싼 월세나 전세를 줘야 되는데 그것도 부담스러우신 거잖아요. 결국은 경기도나 인천까지 밀려가시는 것들인데요.

만약에 2~3년 전에 서울에 내 집 마련에 성공한 사람들은 이런 고민할 필요가 없잖아요. 집값이 내려가던 오르던 간에 말이죠. 결국 거주 안전 측면에서는 집을 무조건 사는 게 맞고요. 다만 하나 조금 더 욕심을 부리자면 본인이 산 가격보다는 더 올라가기를 기대하는 것들이잖아요. 이럴 때 통계가 필요한 겁니다. 그래서 저 같은 연구원이 필요한 것들이고요.


제가 한국갤럽에서 17년 동안 연구원 활동을 하면서 한 6년 정도 국토교통부와 ‘주거 실태조사’를 했는데요. 거기 보면 자가로 거주한 사람들은 한 집에서 통상적으로 한 10.7년 정도 거주하세요. 임차 같은 경우는 평균 3년이고요. 그러면 지금 집을 사게 되면 10년 후에 이사할 거잖아요. 그러면 당장 집값이 빠지는 것들을 고민하지 말고 10년 후에 이 집값이 빠질 건가 안 빠질 건가만 고민하면 명쾌합니다. 아마 이 방송을 보고 있는 사람들이 거주하는 대부분의 지역들 중 10년 후에 집값이 빠질 지역들은 거의 없을 거예요. 그런 지역들은 지금도 관심이 없을 테니까. 그러면 고민할 필요가 하나도 없잖아요.


등기부등본에 자기 이름이 들어가 있는 사람들과 그렇지 않은 사람들은 의식의 격차가 너무 크거든요. 한 번이라도 본인의 집을 마련해 본 사람들은 이런 질문 절대 안 해요. 구더기가 무서워서 장을 안 담그는 것들이에요.

일단 집을 사면 가격이 빠지는 데 둔감합니다. 올라가는 데도 둔감하죠. 왜냐면 거주하는 동안 집값 자체가 사이버 머니라고 생각하기 때문에 그것 때문에 일희일비하지 않거든요. 제 주변 후배들이 집 거주 문제 때문에 상담을 받으러 오는 경우가 있어요. 저는 10명이면 10명 다 집을 사게 했어요. 그것도 많이 무리해서라도 말이죠. 그런데 그 10명 중 한 명도 후회하거나 실패한 경우가 없어요. 대부분 서울 물건을 샀기도 했고 경기도를 샀다고 해도 거의 안 빠졌어요. 오르고 내리고 반복하기는 했지만. 


대부분 이게 결국은 언론의 역할도 큰 것 같아요. 매일 그런 뉴스가 나오게 되면 불안한 걸로 헤드라인이 잡혀요. 그렇게 하실 필요가 없거든요. 결국은 정부 정책이 나오게 되면 이게 어떤 영향을 줄 것인가 그런 방향으로 푸셔가는 것들은 상관이 없는데 내 집 마련을 하겠다고 하시는 분들한테는 불안한 마음을 줄 필요가 없거든요.

지금 바로 중개소 달려가셔서
제일 비싼 거 사세요.
그러면 간단합니다.

향후 유망한 지역이 있다면?

출처: 연합뉴스

저는 호재를 세 가지 정도로 정리하는데 일단 제일 중요한 호재는 일자리입니다. 서울이 제일 비싼 이유도, 강남구가 제일 비싼 이유도 일자리가 제일 많기 때문이거든요. 일자리가 많은 지역들은 앞으로도 수요가 끊지 않을 거고요.


하지만 지금 일자리가 많은 지역들은 비쌉니다. 그래서 우리가 관심을 가져야 될 곳은 지금 일자리보다 미래 일자리가 많아질 지역. 일단 하나 보시면 될 것 같고요.


그런 일자리 지역과 연결이 되는 광역교통망이 있는 지역들이 2차 호재지가 될 것 같고요. 그래서 지금 광역교통망도 굉장히 중요한 이슈입니다. 저는 오히려 지금 남은 임기 동안에 지금 이거 이런 30만 호, 70만 호 이거 채우는 게 중요한 게 아니라 광역교통망을 빨리 착공을 했으면 좋겠습니다.

출처: 서울경제

세 번째는 새 아파트에 대한 선호도가 굉장히 많이 높아졌습니다. 제가 주거 실태 조사라든지 이런 소비자 리서치를 20년째 하다 보니까 그런 것들이 알아서 자연스럽게 알게 됐는데 한 10년 전까지만 하더라도 무조건 입지였습니다. 새 아파트는 크게 중요하지 않았어요. 하지만 2010년도 이후부터 상품에 대한 트렌드가 바뀌었습니다. 선호도가 높아졌고요. 최근 2015년도 이후부터는 새 아파트 프리미엄이 더 높아요. 입지 프리미엄보다.


결국 일자리, 교통망, 새 아파트들이 많아지는 지역, 이런 것들이 많이 겹치면 정말 좋은 곳들이고요.


세 가지 호재가 겹쳤다? 그러면 100% 올라가는 거죠. 그것들이 조금 주변에 없다고 하면 두 개 호재라도 아니면 한 개 호재라도 생기는 지역들은 눈 여겨 보셔야 한다라고 말씀을 드리면 다 아실 거예요. 어딘지!


그런데 너무 놀랍게도요 이 세 가지들을 다 합치게 되면 제일 호재가 많은 데가 어떤 줄 아세요? 강남구예요. 그러니까 강남구는 어차피 지금도 비싸지만 나중에는 더 비싸질 겁니다. 호재가 더 많기 때문에. 그래서 결국 우리는 이 강남구까지 올 수 있는 광역교통망이 연결된 지역 중에서 새 아파트가 많이 생기는 부지들을 봐야 되는 거예요.


예를 들면 이런 거죠. Gtx -a 착공을 했잖아요. 그러면 지금 파주 운정부터 출발을 해서 화성 동탄까지 가잖아요. 역이 몇 개씩 있습니다. 띄엄띄엄 그 입지들은 다 대박 입지예요.

입지보다 새 아파트의 프리미엄이 올라간 이유는 무엇인가요?

출처: 연합뉴스

저는 70년대 초반 생이거든요. 제 또래들은 아파트에서 태어나신 분이 거의 없을 거예요. 그때는 아파트가 없었어요. 저랑 연배가 비슷한 아파트들이 반포 주공 1단지, 동부이촌동에 있는 한강맨션인데요. 이런 곳 빼고는 아파트가 거의 없었어요.

대부분 다 70년대 후반에서 80년대부터 생기기 시작했거든요. 그러니까 이 말씀은 왜 드리냐.

저희는 단독이든 다세대든 빌라든 그냥 집이면 끝났어요. 집에 대한 선입관들이 없어요. 그런데 정확히 80년대생들부터 좀 잘 사시는 분들은 아파트에서 태어났어요. 90년대생부터는 대부분 아파트에서 태어났어요. 2000년도 생부터는 정말 좋은 아파트에 태어났어요.

베이스가 다른 겁니다.


그런 아파트 살다가 80년대 70년대에서 지은 아파트 들어가서 살 수 있을 것 같아요?

결국 제가 정부가 많이 제안했는데 되도록 빠른 시기에 계속 새 아파트로 바꿔주라고 하는 겁니다. 지금 저는 재건축 연한이 왜 있는지도 모르겠어요. 옛날에 없었거든요. 리모델링, 재건축 연한 줄 필요가 없거든요. 그냥 사람들이 싫어하면 부수고 다시 지으면 되는 것들이잖아요. 어차피 본인들이 돈 내서 본인들이 하는 것들인데.


그래서 만약에 여기서 이익이 많이 난다. 그럼 세금으로 갖고 가면 되는 것들이잖아요. 그렇게 해서 계속 새 아파트를 바꾸게 하면 되는데 그렇게 갈 수 있는 것들을 다 막아놨어요. 그래서 오죽했으면 이번에 민주당 박영선 후보가 그거 없애겠다잖아요. 본인들이 만든 제도인데도 본인들이 지금 뒤집고 있잖아요. 결국 이번 정부가 잘못한 것 중에 하나가 뭐냐면 내 집을 사라고 4년 내내 안 하다 보니까 그동안 집을 마련하지 못한 사람들이 집을 못 샀고 집이 충분하다는 논리만으로 새 아파트를 만들지 못하게 하다 보니까 오히려 새 아파트에 대한 선호도가 더 높아진 거예요. 

강남과 비강남의 격차에 대해서 어떻게 생각?

그건 저는 당연한 거라고 보고요. 처음에 붙어 있다가 딱 벌어진 거여서 중간은 없는 걸로 생각하시는 분이 있는데 중간도 있는 거예요. 스펙트럼이 다양해지는 거잖아요.


서울대학교 법대가 있는데 전국에서 전교 1등만 오겠죠. 예를 들어 100명이 왔어요. 그런데 서울대 법대 100명도 1등부터 100등까지 있을 거잖아요. 그렇게 된 것뿐이거든요.


전국에 있는 아파트가 처음에는 다 똑같은 순위였었는데 격차가 쫙 벌어지기 시작합니다. 왜 수요가 많은 지역들은 수요가 많기 때문에 가격이 올라간 것들이고 수요가 적은 지역들은 낮은 것들이잖아요. 그러면 일반인 측에서 보면 그냥 자기 경제적 능력과 생활력을 선택하면 되는 것들이거든요. 이게 벌어져야지 선택할 게 더 많아지는 것들이잖아요. 다양하게 지는 것들이고. 그렇게 생각하면 문제가 안 되는데 자꾸 양극화, 초양극화 이렇게 얘기하니까 이게 문제가 된 것처럼 생각하나 봐요. 문제가 아니라 그냥 내가 선택할 수 있는 범위가 넓어지고 있다라고 보시면 될 것 같아요.

2023년, 2024년 조정장? 어떻게 생각?

출처: 연합뉴스

그럴 듯하고 맞기도 하는데 저는 그런 식의 예측은 안 해요. 어차피 저는 그냥 그때그때 맞게. 그냥 상황들을 분석하는 것들인데 그분들의 논리들을 모아보면 그쯤이면 3기 신도시가 사전 청약을 끝냈을 것이고 입주 물량들이 좀 있으니 그것 때문에 조금 완화가 될 거라고 말을 하는데 정상적인 시장이라면 이게 가능해요. 근데 지금은 상당히 변칙적인 시장이잖아요. 


대표적인 게 2020년의 경우 정말 특이한 시장이라고 말씀을 드렸잖아요. 부동산 시장을 잡을 수 있었거든요. 가만히 뒀으면 말이죠. 근데 불안하니까 그렇게 하지를 못했어요.

이런 모습을 보여주는 사례가 바로 김포입니다. 김포에 1만 7,000세대가 입주를 합니다. 김포시 아파트 역사상 최대로 엄청나게 많은 입주 물량이었답니다. 그 상태가 그대로 유지됐으면 전세든 매매가든 다 빠졌을 겁니다. 그런데 실거주 요건을 강화하고 서울서 수요가 밀려오다 보니까 그 1만 7,000세대가 그냥 품절이 돼버렸어요. 김포 고촌에 있는 한 아파트 같은 경우 제가 뉴스에서 확인한 것들인데 실입주가 97.3%래요. 전세가 50% 이상 나와야 되는 정상이거든요. 신규 아파트 같은 경우는. 그런데 전세가 없어요. 그러다 보니까 전세가랑 분양가랑 똑같아 지는 겁니다. 전세가 올라가니까 매매가가 올라가 버리는 거죠.


그러니까 지금 2023년이나 2024년을 예측하는 것은 어렵죠

2023년이나 2024년에 조정이 올 것이라고
얘기하면 안 돼요!!

왜 안 되는 줄 아세요? 내 집 마련을 해야할 사람들이 또 기다릴 거 아니에요. 그때도 또 올라가면 어떡할 거예요. 지금 4년 동안 속았는데 말이죠.

지금 집값, 비싸다고 생각?

비싸죠 엄청 비싸고요. 거품이라고 할 수도 있어요. 

제가 부담스러울 정도라고 하면 진짜 비싼 거잖아요. 비싼 게 맞죠.

그런데 비싼 것이라고 해서 그것들을 살 수 있는 사람들이 있냐 없냐는 다른 문제거든요. 비싼 걸 알면서 산 사람들이 대부분이거든요.


2016년에 서울 강남구 개포동을 처음 분양할 때였는데요. 개포주공 2단지가 지금 래미안 블레스티지이고 개포주공 3단지가 뒤에 있는 디에이치 아너힐즈인데 평당 4,000만원에 분양을 해요. 그런데 제가 그때 삼성물산 의뢰를 받아서 설문조사할 때였거든요. 인터뷰를 하는데 할머니가 한 분이 오셔서 저한테 그러는 거예요. 

“총각,여기 너무 비싸지 않아?”

그런데 저는 설문조사자니까 비싸면 비싸다고 쓰세요 이렇게 말했어요. 그 할머니 말로는 정말 더럽게 비싸다는 거예요. 그런데 두 채 사가셨어요. 거품인지 아닌지에 대한 논란이 무슨 의미가 있어요. 그 물건들을 2016년도에 평당 4,000만원을 주고 사실 수 있는 분들이 있는데요.


그분들이 그거 비싼지 모르고 샀을까요? 투자 목적으로 샀을까요? 그것은 아니거든요. 


'빠숑' 김학렬 소장과의 대화는

다음 시간에 이어집니다.


다음 편에서는 3기 신도시, 재건축과 재개발

현재 부동산 시장에서 첨예하게 논의되고 있는

주요 이슈들에 대해 이야기합니다!


많은 기대 부탁드려요~

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