지금은 '꼭지', 아파트 매수·매도 타이밍 "절대" 아니다?!

조회수 2021. 04. 16. 18:02 수정
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안녕하세요

구독자 여러분!

새롭게 단장한 집슐랭입니다🎉🎉


오늘의 아파트 매매 가이드

양지영R&C연구소양지영 소장님과 함께합니다


그럼 시작해볼까요~?


최근 아파트 매매 시장 현황

현재 아파트 가격은 사실 
💥 비정상적인 가격💥
이라고 봐야 할 것 같아요

압구정 현대 아파트 80평형 대가 이번에 
80억 원(!!)을 찍었는데

이런 현상들이 정말 정상적이냐, 
저는 그렇지 않다고 봅니다
비정상적이고 거품일 가능성이 있다고 판단해요
출처: 연합뉴스
압구정 현대아파트. 최근 80평형 대가 80억 원에 거래됐다.

우선 가격이 얼마나 올랐는지를 봐야 해요

가격이 얼마나 상승했는지를 보면 

지금이 무릎인지, 어깨인지, 꼭지인지 판단할 수 있거든요


🏢아파트 시장의 경우🏢

2013년에 저점을 찍고 상승을 시작했는데

올해까지 하면 최장 8년이에요

역대 8년까지 상승한 적이 없거든요

즉, 지금 최장의 상승세📈를 가고 있다고 보면 되는데

가격 상승률을 수치로 보자면

(KB기준)

2013년 1월부터 현재까지


전국 31%

5대 광역시 31%

수도권 45%

서울 60%

로 어마어마하게 상승했어요😱


단지 별로 보면

강북의 대장주로 꼽히는 마래푸의 경우

전용 84m²가 2013년 6억 원에서 현재 18억 원으로

무려 3배가 올랐어요

어마무시한 가격에도 여전히 최고가를 계속 경신하고 있죠


왜냐하면

아파트 그 자체 🔸본연의 가치에다가 

'서울의 아파트는 언젠가는 오른다'라는

🔹미래 가치까지 반영이 된 가격이기 때문이에요


하지만 이제는 조정 구간이 올 수 있다고 봐요

집값 조정을 압박하는 요소들이 더 속도를 낼 것이라는 거죠


그래서 영끌하시는 분들은 지금은

❌STOP❌

해야 하는 시기라고 봅니다

지금은 매매 타이밍이 아니다?

네 지금은 매매 타이밍이 아니라고 봐요


물론 지금 집이 정말 필요하다,

자금 여력이 있고 투자 기간을 장기적으로 본다

는 분들은 사셔도 돼요


다만 몇 억이라도, 몇 천만 원이라도

더 저렴하게 살 수 있는 시기가 분명히 올 것인데

굳이 지금 이 꼭지에 들어갈 필요는 없다는 거죠


💥지금은 투자 시기가 아니라고 봅니다💥

타이밍을 보는 객관적 지표?

가장 직접적으로 영향을 주는 요소는 크게 

공급물량, 금리, 부동산 정책 이렇게 세 개를 들 수 있어요

그 외에는 소비자물가지수, 시중 유동성도 있을 거고요


시장이 어떻게 움직일지 고민할 때에는

어떤 한 가지만 볼 것이 아니라

집값에 영향을 주는 여러 가지 요소들을 고려해야 해요

지금 제로 금리가 계속 유지되고 있잖아요
이런 부분들이 상승 압박감을 여전히 받고 있고

기준금리는 그대로이지만
시중금리대출금리는 이미 오르기 시작하고 있는데
그 부담감도 커지고 있고요

세금 부담에서도 보유세 부담이 있다 보니까

살 사람들이
선뜻 매수세에 나서지를 못하고 있죠😓

뉴스에서

매수세가 꺾이면서 집값 상승폭이 둔화되고 있다는 사실을

확인할 수 있는데요


실제로 실거래가를 보면 일부 단지들을 제외하고는

최고가에서 상승을 못 뚫고 오히려 가격이 조금씩 조정되고 있는 것을 확인 할 수 있어요


결국 

📢상승세가 지속적으로 가기는 어렵다는 거죠

주택 보유자들의 입장?

다주택자들은 팔 엄두를 못 내고 있어요

3주택 이상을 소유하신 분들은

양도세를 75%까지 물어야 하는 상황에 누가 팔겠어요😓

그래서 

보유세 부담에도 불구하고 가져가겠다는 입장이 대부분이에요


시장에서 계속 나오는 주장이

양도세 중과에 대한 세금 부담만 줄여주더라도

시장에 나오는 매물이 상당히 많을 것이다

라는 것인데요


이게 쉽지 않기 때문에

다주택자들은 가져가겠다는 분위기가 강하고요

오히려 1주택자에서 팔겠다는 분들이 있어요


왜냐하면 그분들은

이미 오를 만큼 올랐다

는 생각에 갈아타기를 하려고 하시는 거죠

양도세 부담도 없다 보니까 갈아타기 구간을 기다릴까 하시는 분들이 많고요

어떻게 보면 🔎역으로 매도할 타이밍이라고 생각해도 될 것 같아요


물론 우량의 매물을 가지고 있는 분들은 굳이 갈아타기가 아니더라도

장기적으로 보고 가져가셔도 되죠

갈아타기의 신호?

갈아탈 시기를 알려주는 신호라기보다는
이제는 부동산 시장도 주식시장처럼 대응을 하는 것이라고 생각해요

📌단기적인 반등을 보고 들어갈 것이냐, 
아니면 📌 장기적인 하락 구간을 보고 들어갈 것이냐
그것만 고민을 하더라도 매수매도 타이밍이 나올 것으로 보이거든요

단기적인 구간이 분명히 있겠지만 앞으로는 장기적인 하락 구간이 더 길 것이기 때문에
지금은 느긋하게 기다리셔도 좋을 것 같고요

집값이 눈에 띄게 하락하는 구간을 고민한다면

📌3기 신도시나 📌주거 로드맵을 살펴보셔야 해요

물량들이 입주가 시작되는 시점을 봐야 하는 거죠


주거 로드맵의 입주 시기는 2023년

3기 신도시의 입주 시기는 빠르면 2025년이 될 것 같은데요

2027년 정도가 되면 상당히 많은 물량들이 입주가 될 거라는 거죠


입주 물량만 보더라도 들어갈 타이밍이 될 것

이라는 겁니다

지금 같은 경우에는

실수요와 투자 수요가 같이 움직이는 시기이기 때문에

당연히 상승세가 이어질 수밖에 없어요


그런데 내년 이후를 보면

실수요자와 투자 수요는 같이 움직이기 힘든 구간이거든요

금리 부분이 부담이 되고 대출의 규제가 있기 때문에

투자 수요는 분명히 빠질 수밖에 없어요


📢투자 수요가 빠진 상태에서는 집값 상승세가 계속 이어지기는 어렵습니다

📢실수요자들만 움직이는 시장에서는 집값의 어떤 움직임이 가파르지가 않다는 거죠

지금 매수를 고민하고 있다면

지금은 아무리 지표를 찾아봐도 보이지 않아요

이미 다 오른 지역이기 때문이죠


2008년에 금융 위기가 터지고 나서 매수 타이밍은 저점시기였던 2013년이었는데요

당시 집을 사야 하는 분위기였는데도 불구하고 집을 사야겠다고 마음먹은 사람들은 몇 없었어요


집값이 오르면 나도 사야 될 것 같고, 집값이 떨어지면 나도 팔아야 할 것처럼 느껴져서 사야겠다는 마음이 안 들거든요


그래서 부동산이든 주택이든 투자를 잘하기 위해서는

성향을 바꿀 필요가 있어요

좀 💥과감해지는 부분들이 필요💥해요


그와 더불어

늘 그래프를 보고 공부를 하고 주시를 해야 하지만

지금은'꼭지'이기 때문에


굳이 들어갈 매수 타임을 잡고 할 필요는 없을 것 같아요


느긋하게 매수 타임을 천천히 기다리는 시기인 거지 지금 매수 타이밍을 재면 답답할 것이라고 생각합니다


양지영 소장과 함께한

아파트 매수매도 가이드📃

재미있게 보셨나요?


어마무시하게 오른 집값에

생각이 많으실 텐데요🤑


그런 분들을 위해 준비한 다음 주제


'너무 오른 집값, 하지만 주목할 만한 지역은 있다'


그럼 다음 시간에 다시 만나요!

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