리얼캐스트

연이은 부동산 규제로 인해 비규제지역의 수요가 분양 시장에서 멈출 기세를 보이지 않고 있습니다. 지난 12•17 부동산 대책으로 사실상 전국 주요 지역들이 규제지역으로 묶이면서, 실수요자 및 투자자들이 각종 정부정책에서 자유로운 지방 비규제지역으로 몰리고 있는 상황입니다.

실제로 현재 우리나라는 49개의 지역이 투기과열지구로 지정됐으며, 조정대상지역은 111개 지역입니다. 전국 총 236개 시•군•구(85개 시, 82개 군, 69개 구)의 절반 가까이가 규제지역인 셈입니다.

규제지역으로 지정되는 순간 부동산 거래에 있어서 각종 제약을 받게 됩니다. 먼저 대출과 관련된 다양한 규제들을 적용받습니다. 2주택 이상 보유자는 신규 주택 구입을 위한 주택담보대출이 전면적으로 금지되며, 1주택자라 하더라도 실거주 목적이 아니라면 역시 주택담보대출이 금지됩니다.

LTV는 조정대상지역의 경우 9억원 이하 주택은 50%, 9억원 초과 주택은 30%까지 제한되고, 투기과열지구는 9억원 이하 40%, 9억원 초과 20%만 대출이 가능합니다. 15억원 초과 주택은 아예 주택담보대출을 받을 수 없습니다.

세금과 관련된 규제는 더욱 강력합니다. 다주택자의 경우 양도세가 중과되고, 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 없습니다. 2주택 이상 보유자는 0.6~2.8%의 종합부동산세가 추가적으로 과세되고, 보유세 부담 상향 등 내야 할 세금이 기하급수적으로 늘어납니다. 또한 취득세 계산 시 분양권도 주택 수에 포함되면서 사실상 주택과 관련된 모든 세금을 더 내게 됩니다. 분양권 역시 전매제한이 걸려있어 분양권 거래로 인한 시세 차익도 원천 차단됐습니다.

이처럼 각종 규제로 인해 비규제지역이 풍선효과를 누리고 있는 가운데, 특히 그동안 미분양의 무덤으로 불린 강원도 지역 부동산 시장의 상승세가 돋보이고 있습니다. KB국민은행 리브부동산이 발표한 월간 주택가격동향 자료에 따르면 규제지역이 추가로 확대된 지난 12월, 강원도의 매수우위지수는 98.4를 기록했습니다.

매수우위지수가 100을 초과할 경우 매도자보다 매수자가 많음을 의미하며, 100 미만은 매수자보다 매도자가 많음을 의미합니다. 강원도는 아직 매도를 원하는 사람이 더 많지만 전년도 동기간 강원도의 매수우위지수는 31.9인 것을 감안하면 강원도 부동산의 수요가 상당히 늘어난 점을 알 수 있습니다.

실제로 비규제지역에 대한 열기는 뛰어난 청약 성적을 통해 확인할 수 있습니다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 2월, GS건설이 얼마 남지 않은 수도권 비규제지역인 경기도 가평군에 분양한 ‘가평자이’는 총 365세대 모집에 4,176건의 청약통장이 몰리면서 평균 11.4대 1의 높은 경쟁률을 기록하며 전 타입 1순위 청약을 마감했습니다. 그동안 미분양의 무덤이라고 불린 오명을 씻고 수요자의 관심을 받기 시작한 것입니다.

지방 비규제지역도 마찬가지입니다. 한 예로 지난달 충남 아산시 배방읍에 공급된 ‘더샵 센트로’는 1순위 청약에서 508가구 모집(특별공급 제외)에 2만 6,822건이 접수돼 평균 52.1대 1, 최고 98.4대 1를 기록했습니다. 같은 달 충남 계룡시에서 분양한 ‘계룡자이’ 역시 평균 27.7대 1의 경쟁률로 1순위에서 청약을 마쳤습니다.

한 업계 관계자는 “정부의 강력한 부동산 대책으로 인해 대다수의 지역이 규제지역으로 묶이면서 분양권 전매, 대출 등 각종 규제로부터 자유로운 비규제지역에 대한 수요가 급증하고 있다”라며 “이미 작년 김포와 파주 등 비규제지역 풍선효과를 톡톡히 본 지역들마저 규제지역으로 지정되면서 수요자의 관심은 지방 비규제지역으로 넓혀가고 있는 추세”라고 설명했습니다.

이러한 가운데 2분기 분양시장에는 지방 비규제지역 곳곳에서 신규 분양 단지들이 공급을 앞두고 있어 이목이 집중됩니다.

먼저 강원 동해시에서는 5월 중 대한토지신탁이 KCC건설과 함께 동회동 260-9 외 28필지 일원에 ‘동해 프라우드 스위첸’을 분양합니다. 지하 2층~지상 최고 25층, 5개 동, 총 431세대 규모로 동해시에서 주거 선호도가 높은 북삼지구에 5년 만에 공급되는 새 아파트입니다. 인근에는 북삼초, 광희중, 광희고, 북평고 등 동해 내 우수한 학군이 조성되어 있고, 동해시립북삼도서관도 가깝습니다. 또한 동해항, 북평산업단지 등이 인접해 직주근접을 원하는 수요자의 선호도가 높습니다.

강원 춘천시에는 동월 신동아건설이 근화동 752번지 일원에 ‘춘천 파밀리에 리버파크’ 분양을 계획하고 있습니다. 지하 3층~지상 37층, 2개 동, 총 320세대 규모로 춘천의 한강공원이라고 불리는 공지천 조각공원, 공지천 유원지 등을 누릴 수 있어 쾌적한 주거 환경을 갖췄습니다.

경남 경산시에는 4월 제일건설이 경산 하양읍 서사리 145-2 일원에 ‘경산 하양 제일풍경채’를 분양합니다. 단지는 지하 2층~지상 최고 35층, 4개 동, 전용면적 74∙84㎡, 총 614세대 규모입니다. 인근에는 무학산, 장군산 등 녹지시설이 풍부해 자연과 함께하는 주거 생활을 즐길 수 있습니다.

경남 거제시에서는 4월 중 포스코건설이 경남 거제시 상동동 765번지 일원에 ‘더샵 거제디클리브’를 분양합니다. 지하 3층~지상 최고 25층, 13개 동, 전용면적 74~98㎡ 총 1,288세대 규모로 조성되는 대단지 아파트입니다.

충북 진천군에서는 4월 대한토지신탁㈜과 DL건설(옛 대림건설)이 진천읍 성석리 969-5 일원에 ‘e편한세상 진천 로얄하임’을 분양합니다. 진천군에서 최초로 들어서는 메이저 브랜드 아파트로 지하 1층∼지상 26층, 5개 동, 전용면적 84~115㎡ 총 400세대 규모입니다.

충남 아산시에서는 4월 하나자산신탁이 시행하고, 대창기업이 시공하는 ‘아산 줌파크’가 용화남산2지구에서 분양될 예정입니다. 지하 3층~지상 24층, 9개 동, 전용면적 75~84㎡ 총 763세대 규모다. 인근에 1만8,976㎡ 규모의 근린공원이 조성돼 쾌적한 주거환경을 갖췄습니다.

이 밖에도 충남 천안시에서 ㈜한양이 얼마 남지 않은 비규제 지역인 풍세지구에 ‘천안 한양수자인 에코시티’를 분양 중입니다. 지하 2층~지상 29층, 30개 동, 전용 59~84㎡, 총 3,200세대 규모다. 타입별로 5.5베이, 세대구분형 등 특화설계를 도입하고, 대규모 커뮤니티시설이 구성됩니다.