집슐랭

안녕하세요

집슐랭 구독자 여러분!

다시 돌아온 아파트 매매 가이드입니다🎉🎉

지난 시간에 이어

오늘은 양지영 R&C 연구소의 양지영 소장과

두 번째 시간을 가져보겠습니다

그럼 출발~!

🤔이런 질문 많이 받죠

'어디를 사야 할까요?'

'어떤 단지를 사야 해요?'

서울 내에서도 집값이 움직이는 타이밍이 다 다르잖아요

그래도 어느 정도 집값이 형성되는 순서가 있어요

전국적으로 봤을 때 선두 역할을 하는 지역은 1️⃣강남입니다

선행지표 역할을 한다고 봐야겠죠

강남 집 값이 오르게 되면

인근의 2️⃣마용성(마포·용산·성동)이 올라요

그 뒤로는 전체적으로 서울의 집값이 오르고

3️⃣경기도로 퍼지게 되죠

맨 마지막으로 오르는 곳은 4️⃣인천이에요

지금 정말 꼭지에 왔구나,라고 판단이 서는 게

지금 인천이 급상승세를 보이고 있어요📈

이런 걸 보면 

정말 지금이 꼭지구나, 혹은 매도 타이밍이구나

라는 생각이 들어요

추천하는 지역은

💰자금 상황에 따라 다르기 때문에 

한 군데만 말하기는 어려워요

하지만 자금 여력이 있는 분이 안정적인 투자를 원한다면

우선 서울이겠죠

서울이 너무 부담스럽다면 서울 접경지역이어야 해요

그 역시도 너무 많이 오른 상태이기 때문에 그것도 부담스럽다면

외곽 지역에서도 🚇지하철🚇과 연결된 곳이어야 해요

미래 가치와 잠재 여력을 보고 투자를 해야 하거든요

잠재 여력, 미래 가치라고 한다면 가장 영향력 있는 것은

교통이에요

교통이 있다는 것은 수요가 유입이 될 가능성이 많다는 것을 의미해요

즉 서울의 접근성이 기대되는 곳이기 때문에 교통을 고려해야 한다는 거죠

사실 서울 접경 지역 중 교통이 좋은 곳들은 이미 너무 많이 올랐죠

대표적으로 ⭐광명이 서울 접근성이 너무 좋은데도 불구하고 많이 오르지 않았었단 말이에요

그런데 최근 2~3년 전부터 어마어마하게 올랐죠

그게 교통이 더 좋아지고, 새 브랜드 아파트들이 입주를 하고

이런 호재들을 통한 기대감 때문이거든요

'저평가되어 있다'라는 것과 '싸다'라는 것은 정말 다른 의미거든요

🔎'싸다'는 것은

본연의 가치만 있는 것

미래 가치가 없는 것일 수 있어요

어떤 개발 호재가 덜하다거나 교통이 불편하다거나 혹은 사람들이 기피하는 것들이 위치를 한다거나 하는 점이죠

🔎반면 '저평가되어있다'는 것은

미래 가치가 있어 지금도 가격이 많이 올랐지만

앞으로 더 오를 수 있다는 것이죠

📌강동 같은 경우

그동안 강남 4구라고 불리면서도 그 정도의 가치로 평가받지 못했던 이유가 교통이에요

외곽 지역에 위치하는데 반쪽 지하철이었단 말이에요

5호선이 갈라지는 부분이 위치해서 한 대를 놓치면 10분 이상을 기다려야 했거든요

그런데 단점이었던 부분들이 9호선 통과로 인해 개선되자 기대감이 가격에 반영되기 시작했죠

강남의 접근성이 얼마나 좋아지느냐에 따라서 그 지역의 가치가 달라지는 거예요

이렇게 보자면 강동구도 상당히 저평가되어 있다고 볼 수 있고요

📌하남도 저평가됐던 지역이에요

📌거여·마천의 경우도 저평가되어 있는 지역이라고 할 수 있죠

물론 이 지역들도 다 조정 구간은 똑같이 올 거예요

하지만 장기적으로 봤을 때

'스노우 볼'이라고 해서 정말 눈덩이처럼 커질 지역들이 어디 있느냐 했을 때

수요 유입이 많아질 지역

일자리가 많아질 지역

첨단 업무지구가 조성될 지역

지하철이 개통될 지역

노후된 주택이 많아 재건축이 이뤄질 지역

이런 호재들로 수요들이 얼마나 유입이 될 지역인지를 보면 될 것 같아요

맞습니다

강남의 접근성이라고 하면

1기 신도시를 들고 말할 수 있는데요

분당과 일산이 같은 1기 신도시인데도 불구하고

왜 가격 차이가 많이 나느냐는 부분이죠

일산에 사시는 분들은 만족도는 굉장히 높아요

생활의 쾌적도가 상당히 높은 지역이거든요

그럼에도 왜 분당과 가격 차이가 나느냐

바로 🌟강남의 접근성🌟 때문입니다

왜 강남 이어야 하느냐?

강남에는 없는 게 없어요

그리고 인프라들이 모두 명품화✨되어있죠

✨학군의 명품화,

✨업무의 고퀄리티,

✨교통까지

교통이 개발된다고 하면 강남 중심으로 다 퍼집니다

앞으로의 미래 가치가 크다고 보는 거죠

그 때문에 강남의 접근성이 얼마나 좋은지가 중요하게 작용하는 겁니다

결론적으로 말하자면

📢재건축 규제를 푼다는 것은 단기적으로는 호재예요

압구정 현대아파트가 80억 원까지 찍는 이유가 

사업 탄력을 받기 때문이거든요

입지적으로 너무 좋은 지역이 재건축의 탄력을 받는다는 것은 엄청난 호재일 수밖에 없기에

오세훈 서울시장이 규제를 풀 경우에는 

단기적으로 볼 때 집값 상승이 사실상 불가피하다는 거죠

이걸로 인한 반등의 구간이 분명히 올 것이라는 거고요

다만 

반등의 구간이 장기적으로 길게 가기는 어려울 것

이라고 봅니다

정말 자금 여력이 있으신 분들이라면

강남의 재건축 시장에서도 대어들

그런 단지들은 지금 매입을 해서 장기적으로 가져가시는 것도 나쁘지 않아요

하지만 지금 입장에서는 지금 매입을 하라고 말하는 것은 매우 위험한 상황이기 때문에 그렇게도 말씀을 드리기는 어려울 것 같네요

하지만 우량 상품이고 대어인 것은 분명하죠

사실 그동안은 새 아파트 공급이 너무 없었기 때문에 

새 아파트가 투자 가치 1순위였었어요

과거에는 재건축이 투자 상품 1위였거든요

그런데 규제들이 워낙 많았다 보니 재건축이 투자 상품에서 새 아파트에게 밀려났었단 말이에요

그런데 규제가 풀릴 경우에는 지금 재건축이 투자 상품으로 다시 떠오를 수 있는 거죠

양지영 소장과 함께한

아파트 매수매도 가이드!

2편에 걸쳐 현 아파트 시장에서의

아파트 매매 타이밍

그리고 하락세에도 주목할 지역에 대해

알아보았는데요

구독자 여러분께 유익한 시간이 되었기를 바랍니다

그럼 다음 시간에는 

더 재미있고 도움되는 부동산 정보로 돌아올게요!

더 많은 게시물은

집슐랭을 검색해주세요!