계약 끝났는데 연락 뚝..상가 세입자 내보낼 방법은

조회수 2021. 04. 25. 07:20 수정
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작은 상가를 갖고 있는 건물주입니다. 한 세입자가 임대차 계약기간이 끝났는데도 석달째 건물을 비워주지 않고 있어 명도소송을 진행하려고 합니다. 그런데 다른 건물주들이 ‘명도소송하려면 부동산 점유이전금지가처분도 함께 신청하는 것이 좋다’고 조언하더라고요. 꼭 두 가지를 병행해야만 하는 건가요.

임대차 계약기간이 끝났는데 연락을 끊고 상가를 넘겨주지 않는 임차인 때문에 고민하는 임대인이 종종 있다. 계약기간이 끝나 점포를 비워줘야 하는 것은 알고 있지만, 개인 사정을 내세우며 갈 곳이 없다는 이유로 건물에서 나가기를 거부하는 사례 대표적이다. 임대인은 계약해지 내용증명을 발송하는 등 세입자를 내보내려고 시도하지만, 이 과정에서 금전적 손해는 물론 정신적 피해도 적지 않다.


계약 당사자간 상가 인도 합의가 불가능하다면, 임대인은 부득이하게 명도소송을 진행하게 된다. 대법원이 발표한 2020 사법연감에 따르면 2019년 한 해 동안 접수된 명도소송 1심 사건만 3만6709건인 것으로 나타났다. 명도소송이란 임차인이 불법점유한 건물을 넘겨달라는 취지로 제기하는 소송을 말한다. 부동산 전문 변호사들은 추가 비용이 들더라도 점유이전금지가처분을 함께 신청해야 한다고 조언한다. ‘점유이전금지 가처분’이란 명도소송 진행 중 임차인이 제 3자에게 건물을 전대(轉貸)하는 것을 금지하는 가처분을 말한다.


가처분 목적은 민사집행법 제300조에 나온다. 판결문의 효력은 판결문에 이름이 오른 사람들에게만 미치는데, 다툼이 있는 권리관계에서 현상이 바뀌었을 때 당사자가 권리를 실행하지 못하게 되는 경우를 방지하기 위해 가처분을 신청하는 것이다.


예를 들어 명도 소송을 진행하는 도중 임차인 A씨가 제 3자인 B씨에게 재임대하고 이사를 가버릴 수 있다. 이 때 점유이전금지 가처분 신청이 없는 상태에서 건물주 C씨가 A씨를 상대로 한 명도소송에서 승소해도 또 다른 임차인 B씨에게 건물을 비워달라고 할 수 없게 된다. 판결문에 적힌 당사자는 B씨가 아닌 A씨이기 때문이다. 이 경우 C씨는 B씨를 상대로 다시 명도소송을 진행해야 하는 탓에 시간과 비용을 또 들여야 한다.


하지만, 명도소송을 할 때 점유이전금지 가처분 신청을 함께 하고, 해당 명도소송에서 승소하면 B씨에게까지 승소 효력이 미친다. 추가 소송이 없더라도 임대인은 B씨에게 건물에서 나가라고 요구할 수 있고, 강제집행도 가능하다.

엄정숙 법도종합법률사무소 변호사는 “명도소송 시 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것이 의무사항은 아니지만, 신청하지 않았을 경우 명도소송에서 승소해도 판결문이 무용지물이 되는 상황이 발생할 수 있다”고 했다. 실제로 법도종합법률사무소 명도소송센터 통계에 따르면 명도소송을 진행할 때 점유이전금지가처분을 동시에 진행하는 비율은 98% 이상인 것으로 조사됐다.


엄 변호사는 “명도소송시 점유이전금지가처분을 신청하면 소송 중에 점유자가 바뀌어도 강제집행에 문제가 없다”며 “새 점유자를 강제로 퇴거시킬 수 있는 승계집행문이 나오기 때문에, 새 점유자에게 명도소송을 또 다시 걸어야 하는 불상사를 피할 수 있다”고 했다. 



글=이지은 땅집고 기자 


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