사업 초기에 들어가라?..재개발 투자 대박 날 타이밍

조회수 2021. 05. 02. 08:00 수정
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20년 실무 경력의 베테랑 공인중개사이자 재야 투자 고수로 통하는 이은홍씨와 김인만 김인만부동산경제연구소 대표가 ‘한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도’(원앤원북스)를 펴냈다. 재개발 투자에 앞서 알아야 할 필수 지식과 성공 투자의 노하우를 제시한다.

[땅집고 북스] ② 재개발 사업 추진 단계별 투자 전략

출처: /조선DB
[땅집고] 인천 숭의동 재개발 구역에 위치한 낡은 건물.

재개발 사업은 기본계획 수립, 정비계획 수립·지정, 추진위원회(추진위) 구성, 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분인가 등 여러 단계를 거치고 보통 10년 이상 긴 시간이 소요된다. 단계별로 올라갈 때마다 불확실성이 제거되면서 가치는 올라간다. “그러면 사업 초기 단계에 들어가면 가장 낮은 계단에서 높은 계단으로 올라가면서 가장 많은 투자수익을 얻을 수 있겠네”라고 생각할 수 있는데 그렇지는 않다.


재개발 사업은 자선 사업이 아니다. 돈 벌자고 조합원들이 모여서 하는 수익사업이다 보니 당연히 돈과 관련해 민감해지면서 여러 갈등과 분쟁이 생긴다. 소송으로 가면서 몇 년씩 허송세월하는 경우도 다반사이고 심한 경우 재개발 사업 자체가 무산되기도 한다. 예전보다 많이 투명해졌지만 아직도 조합장을 비롯한 임원 비리가 끊이질 않고 있으며 이권관계로 서로 물고 물리는 이전투구 양상이 벌어지기도 한다. 따라서 재개발 투자를 할 때는 사업 진행 단계와 속도에 따라 자신에게 적합한 투자 시기를 결정하는 것이 필수다. 이번에는 재개발 투자 노하우 중 사업추진 속도에 따른 투자 전략에 대해 알아보자.


①추진위원회 또는 조합설립 단계 : 10년 이상 자금 조달 계획 필수


현재 사업 진행 단계가 추진위 구성도 안 된 초기 단계라면 10년 이상 긴 세월을 기다릴 마음의 준비를 하고 접근하는 것이 좋다. 당연한 말이지만 처음부터 지나치게 큰돈을 투입한다면 유동성 위험이 커지고, 예상치 못한 변수로 사업 기간이 길어질수록 상당한 고통이 수반될 수 있다. 수익 실현까지 기간이 워낙 길어 특별한 이유가 없다면 투자를 결정하기 어려운 시기이다.


조합설립인가가 났다면 그래도 큰 산 하나는 넘었다고 볼 수 있다. 남은 산이 더 많지만 그래도 해볼 만한 상황은 된 것이다. 하지만 여전히 산이 더 많이 남아 있다. 향후 사업을 빠르게 진행하려면 조합원 갈등이 최소화되는 것이 좋기에 투자 결정 전 조합원 간 이견이나 분쟁 요인이 될 만한 이슈가 있는지 미리 체크하는 것이 좋겠다. 자금 계획에 무리가 없으면서 오랜 사업 기간에 대한 불확실성을 감당할 수 있고, 높은 수익률을 노리는 투자자가 노려볼 만한 시기다.


출처: /조선DB
[땅집고] 서울 송파구 가락시영 아파트의 재건축 이전 모습. 현재는 '헬리오시티' 아파트로 탈바꿈했다.

② 사업시행계획인가 단계 : 투자금 많아도 리스크는 적어


시간과 자금 여유가 있다면 비교적 낮은 리스크로 수익률을 낼 수 있는 시기다. 사업시행계획인가까지 갔다면 힘든 산은 다 넘어갔다고 할 수 있다. 물론 사업시행계획인가 후 관리처분계획인가까지 금방 진행되지는 않는다. 여전히 많은 구역이 사업시행계획인가를 받고도 속도를 제대로 내지 못하거나 사업이 정체되면서 어려움을 겪고 있다. 그래도 반환점은 돌았다. 멀리 고지가 보이는 만큼 위험이 줄었고, 가치는 올라간다.


초기 투자자들이야 가치가 올라가면 좋지만 사업시행계획인가 단계에서 진입하려는 투자자들은 다르다. 사업 기간이 짧아져 불확실성은 제거되고 사업 진행 위험은 줄었지만 높아진 가치만큼 투자금액 역시 늘어나기 때문에 자금 부담은 커지게 된다.


전세가율(매매가격 대비 전세금 비율)이 50~70% 수준인 일반 아파트와 달리 재개발 구역 물건은 사업 진행 단계에 따라 차이는 있지만 보통 10~30% 수준이다. 사업 단계가 올라갈수록 철거할 날이 다가왔다는 뜻이기에 사업시행계획인가가 나면 전세가율이 10% 이하로 떨어지는 경우도 많다. 이는 곧 전세 레버리지를 제대로 활용하지 못한다는 의미다. 대출 레버리지도 활용하지 못하고 규제로 대출 문턱도 높아졌으니 자금계획을 보다 철저히 세울 필요가 있다.


③관리처분계획인가 단계 : 리스크 거의 제거…실수요자에게 적합


투기과열지구에서는 관리처분계획인가부터 소유권이전등기 시까지 조합원 분양권 전매가 제한된다. 이 때문에 투기과열지구로 지정된 서울시내 재개발 구역은 관리처분계획인가 단계에 투자하는 것이 현실적으로 힘들다. 그래도 투자를 원한다면 관리처분계획인가 이전에 조합원 분양권을 구입해야 한다. 하지만 재개발 사업이 서울에만 있는 것은 아니고 시장 상황에 따라 투기과열지구는 언제든지 해제될 수도 있다.


관리처분계획인가 단계까지 왔으면 큰 산은 다 넘었고 위험은 거의 다 제거됐다. 위험이 대부분 제거된 만큼 가격은 올라가 있어 투자보다 실수요 목적이 우선되면 좋은 단계다. ‘난 오래 기다리는 것은 싫고 어차피 입주할 것’이라고 마음 먹은 실수요자라면 관리처분계획 단계나 그 이후에 들어가는 것이 좋겠다.



글= 이은홍,김인만

정리= 손희문 기자


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