무작정 따라하기

우리는 흙수저 출신 한의사, 의사 부부다.

“전문직 부부라서 좋겠다, 부럽다.”라는 말을 많이 들으며 살았기에 나도 우리가 대단한 줄 알았다. 아직은 ‘아이 키워야 되니까’ ‘병원 개원하느라 대출을 많이 받아서’ 그렇지, 시간만 지나면 분명 돈을 많이 벌고 살림도 넉넉해질 거라고 믿었다.

하지만 현실은 달랐다.

마흔이 가까워지도록 자산이 늘어날 기미는 보이지 않았고, 알고 보니 우리 부부더러 부럽다고 말하던 주위 사람들이 우리보다 훨씬 더 자산이 많았다. 반면에 우리 부부의 순자산은 0원이었다.

충격이었다. 우리는 학벌 좋고 직업 좋고, 근로소득만 조금 더 여유로울 뿐 자산관리는 빵점이었다. 벌면 그대로 생활비로 쓰고 나머지는 대출을 갚았을 뿐 미래에 대한 계획도 대책도 없었다. 이대로는 안되겠다 싶어서 부동산 공부를 하고 투자를 시작했다.

3년이라는 시간이 흐른 지금, 17채 집주인이 되었다.

부동산 투자를 하면서 알게 된 것은 ‘부동산의 영역도 공부의 영역’이라는 것이다. 공부하면 누구나 할 수 있는 영역이다. 나는 투자(행동)는 가볍게 한다. 임장도 거의 가지 않는다. 대신 이론체계를 확립하려고 애쓴다.

회사 다니면서, 소액으로도, 3배속으로 당장 내일부터라도 할 수 있는 ‘초특급 자산 불리기’ 전략을 엮어 책 <나는 학벌보다 부동산이 좋습니다만> 출간도 했다.

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2022년에 처음으로 투자를 시작한다면?

만약 부동산 투자를 전혀 모르다가 2022년에야 투자를 시작한다 하더라도 투자할 방법은 정말 많다. 나는 2019년에 보유 중이던 아파트를 매도한 자금으로 첫 투자를 시작했다. 당시 5억원대였던 그 아파트는 현재 12억원이 되었다.

아깝지 않느냐고? 지금 다시 시작한다 하더라도 나는 12억원짜리 아파트를 팔고 월세로 이사간 뒤, 그 돈으로 투자할 것이다.

12억원짜리 집을 팔아서 투자를 시작할 때 경우의 수는 다양하다.

➀ 5억~7억원으로는 서울 혹은 경기도 상급지 및 재건축 · 리모델링 호재가 있는 아파트에 갭투자를 해서 1주택자가 된다. 이때 무조건 투자금 대비 매매가가 높은 아파트에 투자한다. 전세가와 매매가 차이가 똑같이 6억원인데 A는 매매가가 15억원이고 B는 매매가가 18억원이라면 B를 택한다(매매가가 클수록 상승 폭이 크다. 집값은 매매가에 비례해서 오른다). 이후 대출을 받아 전세 자금을 내주고 실거주해서 비과세요건을 채운다(대출은 상담사나 부동산에 문의해서 정보를 얻는다. 찾으면 방법이 있다).

➁ 5,000만~1억원으로 지방 비규제 아파트에 투자한다(비규제 2주택 취득세1.1%). 2년 보유 후 일반과세로 매도해서 수익을 낸다.

➂ 3억원은 지방 재개발에 투자한다(입주권 취득세 4.6%). 서울 재건축 · 재개발은 투자금이 많이 들어가므로 지방 재개발로 투자수익률을 높인다.

➃ 남는 자금이 있다면 나머지는 지식산업센터에 투자한다. 성수, 문정 등 상급지 지식산업센터 투자도 여전히 유효하고, 상급지가 많이 올랐으니 곧 키 맞추기할 경기도 지식산업센터 중 수요가 풍부한 곳을 골라서 투자한다(참고로 지식산업센터는 평형이 다양하기 때문에 소액으로도 투자가 가능하다).

월세로 이사한 뒤 한남, 성수 재개발 등 누가 봐도 좋은 입지의 재개발 단지를 매수한다. 얼마나 많이 오를지는 모르지만 전세 사는 것보다, 12억원짜리 아파트에 그대로 눌러 앉아있는 것보다는 훨씬 나은 선택이다.

➀ 1억~2억원으로 지방 조정지역 아파트를 매수한다(청주, 전주, 창원 등 이미 조정지역이지만 앞으로 오래 상승할 지역 중에서 선택한다).

➁ 1억원 내외로 지방 비규제 아파트를 산다(취득세 중과없음을 활용한다).

➂ 3억원 내외로 지방 재개발 아파트에 투자한다.

➃ 남는 자금으로는 지식산업센터에 투자한다.

투자할 곳은 많다. 몰라서 못 할 뿐이다. 그리고 모르면 배우면 된다. 부동산 투자는 알면 희망이 생긴다. 희망이 생기는 것만으로도, 할 수 있다는 것을 아는 것만으로도 일상이 훨씬 행복해진다.

“뼈 때리는 문장 가득!”

"갑자기 투자처가 눈에 확 보이는 느낌을 단번에 받을 수 있는 책!”

 👀📒《나는 학벌보다 돈이 좋습니다만》