KB부동산

안녕하세요. 허생원(許生員)입니다.

올해 들어 주택매매 거래량이 감소했습니다. 가격은 거래량의 그림자라는 투자격언이 있죠. 그래서인지 요즘 거래량에 관심이 커졌는데요. 오늘은 주택매매 거래량과 주택매매 가격지수를 테크니컬 측면에서 살펴보겠습니다.

금융자산이나, 대체자산은 거래량이 많을 때 시장 관심이 증가하죠. 거래가 활발해야 매도자가 여유 있게 팔 수 있고, 그만큼 매수자도 편안한 투자계획이 가능합니다. 부동산경기의 초기 확장국면에서 거래량이 느는 이유입니다.

활황국면이 무르익으면 물량이 잠겨 거래가 적어지면서 가격이 급등합니다. 그러나 가격폭등 뒤에는 어느 순간 매수자가 적어집니다. 이럴 때 특급이벤트가 발생되어 매수자가 관망세로 전환된다면 유동성이 부족한 매도자는 부담이 증가할 수 있습니다.

거래량은 시황에 따라 해석이 달라지는데요. 거래량 감소는 매수 세력이 약해진다고 볼 수 있지만, 반대로 추가 상승을 기대해 매물이 자취를 감췄을 수도 있습니다. 그래서 거래량 만으로 가격을 속단하는 것은 위험하죠.

오히려 거래량 증감보다 거래량이 어떤 방향으로 흘러가는지를 살피는 것이 중요합니다. 즉 지금의 거래량이 매도 물량이 주도하는지, 매수 물량이 주도하는지 등 주도권 흐름을 살펴야 하고, 물량출회 이유를 검토해야 합니다. 

주택매매 거래량 증감률과 주택매매가격 종합지수 증감률을 비교하면 비교적 동행합니다. 종합지수의 추세적 상승기에는 거래량도 의미 있는 증가세를 보였는데요. 특히 2012~2015년에는 거래량이 종합지수에 뚜렷하게 선행했습니다.

2007~2020년 사이에는 유의미한 양(+)의 상관성이 존재합니다. 두가지 비교 조건에 대한 선형회귀식의 설명력을 뜻하는 r스퀘어(R2)가 0.5571에 달해 뚜렷한 양적 선형관계가 나타났습니다. 

KB국민은행 주택매매가격 종합지수는 2019년 4분기부터 가격 상승세가 이어졌는데요. 거래량은 2019년 하반기부터 하락폭이 축소되다가 2019년 4분기부터 급증세로 전환되면서 지수 상승을 견인했습니다.

그런데 2021년 들어 거래량이 재차 감소세로 전환됐습니다. 아직 거래량 감소 기간이 3개월에 불과하고, 지수 상승세가 이어지고 있어 추세적 감소를 단정키 어렵습니다. 그러나 거래량 감소가 상당기간 이어진다면 숨 고르기를 비롯해 시장 참여자들의 투자심리 변화로 연동될 수 있어 당분간 거래량 변동에 대한 세심한 관찰이 필요해 보입니다.

주택거래량 증감률과 매매가격종합지수 증감률을 부동산 순환주기 3~4년의 ‘소순환’으로 끊어 매트릭스를 구성해 봤습니다.

2019년 하반기부터 수축기를 마무리하고, 확장기에 돌입한 순환주기는 3월 현재 거래량이 위축됐지만, 지수 상승이 꾸준하는 등 전형적인 호항국면입니다. 아직은 경기정점이라고 단정키 어렵습니다. 추세적인 거래량 감소 속에 가격상승이 정체되어야 정점을 확인할 수 있습니다. 소순환기 매트릭스 상 확장기 연장으로 보입니다.

최근 전문가들 사이에서 주택가격에 대한 시각이 엇갈립니다. 상승 지속론은 시장 활황이 유동성 공급과 주택수급불안 때문인데, 당분간 급전환을 기대키 어렵다는 것이 핵심입니다. 반면 버블론은 1년 이상의 가격급등 속에 점진적 금리인상에 따른 금융부담, 다주택자 세금부담, 부동산 외 투자대상 다양화 등을 꼽습니다.

한편 절대적 금리 수준과 주택 수급을 고려하면 급락보다는 일시적 조정을 예견하는 전문가도 있습니다. 이들은 실수요자라면 조정장세에서도 감내할 수 있는 대출한도 내에서 화폐가치 하락에 대응해 똘똘한 실물자산투자가 필요하다고 조언합니다.

상승세가 지속될지, 조정을 동반한 새로운 소순환 사이클아 진행될지 거래량 추이를 주시할 필요가 있겠습니다. 지금까지 ‘주택매매 거래량’을 점검해 봤습니다.