무작정 따라하기

1천만 원만 있으면
충분히 토지 투자가 가능합니다.

충청도 남쪽이나 전라도 지역은 투자 가치가 있으면서도 1천만 원으로 살 수 있는 땅이 적지 않습니다.

이 물건은 대지 경매물건으로 1,181만 원에 낙찰되었습니다.

이 물건 역시 대지 경매물건입니다. 감정가가 6,600만 원이고 최저가 3,251만 7천 원에서 시작합니다.

입찰보증금 325만 원만 있으면 참여할 수 있지요. 내가 가진 자금이 3천만 원밖에 없다고 해도 도전할 수 있습니다. 모자란 부분은 경락잔금대출을 받으면 됩니다.

1. 소액 투자자라면 경매를 활용하라

급매물을 소개받거나 인맥을 통해서 1천만~3천만 원대 매물을 만날 수도 있습니다. 하지만 초보가 1천만 원으로 직접 매매를 성사시키기는 쉽지 않습니다.

땅은 소액 매물대가 거의 없기 때문입니다. 있다면 맹지나 농림지일 가능성이 높습니다.

그래서 소액 투자자라면 우선 경매나 공매를 통해 토지 투자에 입문해보시기를 권합니다. 경매사이트나 공매를 진행하는 온비드 홈페이지에서 지속적으로 물건을 찾다 보면 기회가 옵니다.

요즘은 경매와 공매 물건을 동시에 볼 수 있는 무료사이트도 많습니다. (ex. 두인경매)

경매와 공매사이트 물건을 검색할 때 유의할 점은 일주일에 2~3회 1~2시간 꾸준히 찾아봐야 한다는 겁니다.

가끔 생각날 때 검색해서는 좋은 물건을 만나기 어렵습니다. 요즘은 경매가 대중화되어 경쟁률이 치열합니다. 하지만 대개 10~20회 꾸준히 입찰하다 보면 거짓말처럼 낙찰을 받게 됩니다.

경매와 공매는 경락 대출을 많이 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 최대 80%까지 받을 수 있으니 소액으로도 충분히 가능합니다.

2. 토지 대출은 어디서 받을까?

토지 대출은 대개 땅이 있는 지역의 은행을 통해 받습니다. 이를테면 부안의 땅을 사면 부안읍에 있는 금융기관을 이용합니다.

서울이나 수도권 지역의 은행들은 특별한 경우를 제외하고는 수도권 이외의 토지를 취급하지 않는 경우가 많습니다.

또한 각 지역의 은행도 제1금융권은 토지 대출에 소극적입니다. 그래서 새마을금고나 상호신용금고 등을 이용하는 경우가 많고 이 경우 금리도 1~2% 비쌉니다.

토지 대출을 받는 기간은 대개 7일에서 15일 정도 걸리니 자금 운용을 할 때 참고해야 합니다.

3. 토지 대출은 얼마나 나올까?

대출은 얼마나 나올까 궁금해하실 겁니다. 토지 대출은 제1금융권의 경우 감정가의 60% 정도가 보통입니다. 제2금융권은 80%까지 주는 곳도 있지요. 그런데 본인이 하기에 따라 대출금의 규모도 달라질 수 있습니다.

토지의 경우 감정가 대비하여 대출 한도가 정해집니다. 그런데 감정가 자체가 들쭉날쭉합니다. 토지는 형태나 입지가 다양합니다. 게다가 감정하는 사람에 따라 가중치가 다를 수 있지요. 감정가를 높게 받을 수 있다면 대출금액이 달라질 수 있다는 뜻이지요.

경매나 공매의 경우는 비교적 수월합니다. 경매나 공매에 오른 물건은 이미 감정을 마친 물건이기 때문입니다. 감정가 대비 최대 80%까지 경락 대출을 받을 수 있으니 사전에 이를 고려하여 입찰할 수 있지요.

하지만 일반 매매로 직접 매입을 할 때는 사전에 얼마나 대출을 받을 수 있는지 미리 따져봐야 합니다.

4. 대출은 얼마나 받는 게 좋을까?

요즘과 같이 저금리가 유지된다면 적정 대출 규모는 투자금 대비 80% 정도입니다. 최대 투자금 대비 100%라고 생각하면 됩니다. 투자금보다 대출이 많은 경우는 권하지 않습니다.

투자금이 3천만 원이라면
2~3천만 원 정도
대출을 활용하는 거죠.

“경락잔금대출 80%를 활용하라면서요.”라고 의문을 제기하실 수 있겠네요. 경매는 매입할 때부터 이미 시세보다 낮게 삽니다. 그러니 낙찰받은 후 바로 매각해도 일정 수익을 낼 수 있지요.

하지만 일반 매매로 토지를 매입할 경우 시세 차익을 거둘 때까지 3~5년이 걸립니다. 그 기간의 대출이자는 고스란히 비용이 됩니다.

가능하다면 제1금융권 대출을 받는 게 좋습니다. 제2금융권은 대출한도가 높지만 이자도 더 높습니다. “이자 1~2% 차이 정도는 괜찮지 않나요?”라고 생각하면 오산입니다.

토지는 최소 2~3년에서 최장 10년 이상 보유해야 할 수도 있습니다. 1% 차이가 별것 아닌 듯 싶지만 장기간 쌓이면 금액이 적잖게 차이 납니다.

규제 복잡한 아파트 말고
나는 사면 오르는 토지 투자로
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