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최근 강남을 중심으로 서울 아파트 거래가 꿈틀한다는 소식이 전해지고 있습니다.

실제로 강남구의 경우 지난해 11월 거래건수가 100건대로 주저앉은 이후 2월~3월에는 70건대까지 떨어졌었습니다.

하지만 4월들어 전월대비 2배인 140건을 기록한 후 5주차로 접어들면서 200건을 넘어섰습니다.

2016년 이후 월별 서울 아파트 매매가 변동률을 살펴보면 2016년에는 등락 주기가 매우 넓게 분포했던 것을 볼 수 있습니다.

하지만 2017년 이후로는 등락 주기가 매우 좁아졌습니다. 굵직한 부동산 대책들이 발표가 됐기 때문입니다.

정부는 2017년 8월 2일 실수요자를 보호하고 투기를 더욱 억제하기 위한 ‘8.2부동산대책’을 발표합니다.

기존의 조정대상지역 이외에 투기과열지구와 투기지역이 부활했습니다. 재건축 조합원지위 양도의 예외사유가 엄격해 지고 재개발 조합원 지위도 양도를 금지 시켰습니다.

양도소득세도 강화 해 다주택자는 양도세 중과에 이어 장기보유특별공제 요건을 강화 해 배제시키는 등 전방위적인 규제를 포함하고 있습니다.

다주택자들의 경우 임대사업자 등록을 장려하기 위해 다양한 인센티브 도입이 논의가 되기도 했습니다.

8월 한 달은 시장에 영향이 없는 듯 했지만 9월 이후로 서울 아파트 거래가 눈에 띄게 줄었습니다.

이후 2018년 2~3월 사이에는 다주택자 양도세 중과를 피하려는 이들의 거래로 짧게 급등하고 이후 급격이 거래가 줄었습니다.

하지만 강력하다는 ‘8.2부동산대책’ 효과도 1년이 채 못 갔습니다. 2018년은 박원순 서울시장의 말 한마디, 한마디에 서울 아파트 시장은 변화를 보였는데요.

2018년 7월 박시장의 여의도 마스터플랜 언급 이후 여의도와 인근 영등포, 용산 등 일대를 중심으로 주택시장이 출렁였습니다.

7월 이후로 거래량이 급격히 증가했습니다. 결국 정부는 9월 13일 ‘9.13주택시장 안정대책’을 발표하게 됩니다.

다주택자의 종부세 세율 인상, 대출제한, 고가주택 1주택자 장기보유특별공제 요건 강화에 이어 당초 다주택자의 임대사업자 등록을 확대하기 위해 논의 됐던 인센티브는 무산 됐고 오히려 조정대상지역 등 규제지역 내 임대주택에 대한 양도세, 종부세 부담을 가중시켰습니다.

청약시장은 무주택자의 기회가 확대되는 대신 유주택자의 입지는 더욱 좁아졌습니다.

‘8.2대책’의 약발이 완전히 사라지는 1년여만에 발표된 ‘9.13대책’의 영향은 상당했습니다. 대책 이후로 서울 아파트 시장은 급격히 위축되기 시작했습니다.

매매가변동률 추이를 살펴보면 ‘8.2대책’ 전후로는 볼 수 없던 마이너스 변동률이 나타났는데요.

12월 처음으로 -0.05%를 기록한 후 1월 -0.14%, 2월 -0.11%, 3월 -0.17%, 4월 -0.10% 등으로 마이너스 행진을 이어가고 있습니다.

이 기간 아파트 매매 거래량도 급감했습니다.

하지만 최근 강남 재건축이 꿈틀한다는 소식이 전해지고 있습니다. 재건축 아파트 거래량이 늘었다는 이유인데요.

서울부동산광장의 강남구 아파트 매매거래량을 살펴보면 4월~5월 거래량이 상승으로 돌아선 것을 볼 수 있습니다.

평년보다 많은 수준은 아니지만 지난해 ‘9.13대책’ 이후 급락했던 거래량이 늘어난 것은 사실입니다.

강남구 이외에도 서초구, 송파구 등 강남3구 모두 두드러진 상승을 보이고 있습니다.

서울 전체적으로 봐도 거래량이 지난 몇 개월에 비해 늘어난 것에 대해 최근 논란이 되고 있는 3기신도시도 한몫 했다는 견해들이 많습니다.

전문가 K씨는 “지금까지 발표돼 온 3기신도시 계획은 일부 지역을 제외하고 서울 수요를 흡수하기에 부족하다는 생각이 확산되고 있습니다. 오히려 일산 등 기존 신도시에서 수요를 빼앗기는 형국이라 주택 구매 수요가 많은 서울에 신규 공급이 이뤄지지 않으면 서울 집값이 오를 것이라는 생각 때문에 최근 서울 집값이 오르는 것으로 보인다”고 말했습니다.

절벽이라는 표현은 종전에 비해 급격히 줄거나 사라졌다는 것을 의미합니다.

최근 서울 아파트 거래량은 절벽 수준으로 보이는 게 사실입니다. 2016년 월평균 9800건(12개월)이던 거래량이 2019년 2130건(5월)으로 줄었기 때문입니다.

여전히 서울 전체로 볼 때 아파트 매매가 변동률도 마이너스를 벗어나지 못하고 있는 상황인데요.

최근 강남 재건축을 중심으로 거래가 늘고 가격 하락이 멈추다 보니 거래급감, 거래절벽 등의 이유로 장기 침체를 걱정했던 것들이 사라지는 눈치입니다.

‘바닥을 찍었다’, ‘반등의 신호다’라는 말이 쉽게 들리는 것을 보면 말입니다.

서울 아파트 거래량, 집값 변화 추이를 보면 부동산대책 발표 전후에 따라 두드러진 차이를 보이고 있습니다. 부동산시장이 정책 영향을 많이 받는 사실이 증명된 셈입니다.

가격 및 거래가 다시 눈에 띄게 늘어난다면 제2, 제3의 ’9.13대책’이 나오지 말라는 법은 없습니다.

서울에는 강동구를 비롯해 곳곳에서 평년보다 많은 입주가 이뤄지는 곳들이 있습니다. 이 또한 단기적으로는 집값을 하락시킬 수 있는 변수입니다.

최근 현금부자를 중심으로 강남권 거래가 늘고 재건축 아파트값이 소폭 상승했습니다만 이를 반등의 계기로 서울 아파트값이 상승세로 완전히 돌아서기는 힘에 겨워 보입니다.

현금부자들을 제외하고는 여전히 주택구입자금 확보에 어려움이 있는데다 정부의 추가 대책 가능성도 배제할 수 없기 때문입니다. 지나친 낙관은 금물이란 것을 명심하시기 바랍니다.